¿Puede subir la cuota de administración hasta 23 % en 2026 como el salario mínimo? Esto dice la ley

Tras el histórico aumento del salario mínimo de este año, que se fijó en 23,7%, propietarios de vivienda bajo el régimen de propiedad horizontal se preguntan si este porcentaje también se trasladará directamente a la cuota de administración de conjuntos y edificios residenciales.

Esta inquietud surge porque muchos de los costos que enfrenta una copropiedad como vigilancia, aseo, seguros, mantenimiento, entre otros, sí están directamente influenciados por el salario de quienes prestan los servicios.

Según la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, no existe una norma que obligue a aumentar automáticamente la cuota de administración en la misma porción que sube el salario mínimo. En su artículo 38, se detalla que el monto de la cuota de administración depende exclusivamente del presupuesto anual de gastos e ingresos que presenta el administrador y que debe ser probado por la Asamblea General de Copropietarios.

Cada copropiedad debe contar con un presupuesto anual, en el que se proyecten los gastos necesarios para el funcionamiento, conservación y manteamiento de los bienes comunes.

Lo anterior significa que no hay un porcentaje mínimo ni máximo legal para ajustar la administración. Por tal razón, el aumento debe responder a las necesidades reales del inmueble y a un presupuesto respaldado.

¿Puede subir un 23%?

Desde el punto legal es posible que la cuota de administración aumente un 23%, pero solo sí es justificado en el presupuesto aprobado por la asamblea. La ley no prohíbe aumentos altos ni los autoriza de manera automática.

La cuota de administración debe corresponder a un presupuesto aprobado. Si la asamblea no se ha realizado, la administración solo puede cobrar la cuota previamente vigente, hasta que exista una decisión formal que autorice el nuevo valor.

Cómo se decide el ajuste de la cuota de administración

La ley en mención tampoco específica fórmulas vinculadas directamente al salario mínimo ni al Índice de Precios al Consumidor (IPC). No obstante, en la práctica, muchas administraciones utilizan el IPC del año anterior para proyectar un incremento que no afecte a los propietarios.

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Entre los factores que podrían determinar el monto de la cuota de administración se destacan los costos de contrato de vigilancia, limpieza y mantenimiento, que representan una parte sustancial del presupuesto de una copropiedad. En 2026, con el incremento de 23,7 % en el SMLMV, estas tarifas pueden experimentar alzas superiores a las proyectadas por IPC.

Organizaciones y gremios del sector han advertido que no es raro que estos contratos representen entre 60 % y 80 % del total de gastos operativos de un conjunto o edificio, y que por ello las proyecciones internas podrían llevar a propuestas de ajuste que se acerquen o incluso superen el 20 % del valor actual de la cuota.

¿Qué pasará con los arriendos en 2026?

Ahora bien, los arrendadores solo pueden aumentar el canon de arrendamiento hasta un mínimo equivalente al incremento del IPC del año anterior, cuando hayan transcurrido 12 meses desde el último ajuste. No todos los arriendos verán el ajuste el mismo día del año, sino cuando cumplan ese año bajo el mismo valor. Si así lo acuerdan las partes, el arrendador puede negociar una cifra inferior al IPC.

Las cifras parciales publicadas por el DANE muestran que para noviembre de 2025 la variación anual del IPC se ubicó en 5,30 %. Con base en esta tendencia y estimaciones de entidades económicas se espera que el IPC de 2025 cierre en torno al 5 %, aunque también existe la posibilidad de que quede alrededor del 4 %.