¿Lo deben indemnizar si el aumento del arriendo no se ajusta al IPC? Ley explicada
Cuando un arrendador intenta imponer un ajuste injustificado, el incremento puede considerarse ilegal. Esto es lo que debe hacer el inquilino según la Ley 820 de 2003
Pago del arriendo, ¿cuántos días puede retrasarse y qué pasa si lo incumple? Ley 820 explicada/ Getty images
En un mercado inmobiliario cada vez más tensionado por la inflación y los costos de la vivienda, propietarios deben entender un principio legal clave: el aumento del canon de arrendamiento de vivienda urbana no puede superar el porcentaje del Índice de Precios al Consumidor (IPC), y si se desconoce esta regla, el arrendatario podría rechazar el ajuste ilegal.
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Ley 820 de 2003: el marco legal que regula los arriendos
Según el artículo 20 de la ley que rige los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, el arrendador puede aumentar el canon de arriendo después de 12 meses de ejecución del contrato, pero ese aumento no puede ser superior al 100% del IPC del año inmediatamente anterior. Esto significa que si la inflación fue de 5,2 % en el año anterior, por ley el arrendamiento solo puede subir hasta ese porcentaje máximo.
Además, la ley también establece un tope legal adicional: el canon de arrendamiento mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada.
De acuerdo con la ley en mención, los contratos entre arrendatarios y arrendadores, no podrán tener como base el ajuste del salario mínimo, entendiendo que estos valores no deben presionar al alza, el comportamiento del IPC. Para el caso de las oficina, bodegas o consultorios, entre otros, el incremento debe acordarse entre ambas partes o de acuerdo a lo estipulado por las dos partes.
¿Qué hacer si el arrendador supera el IPC?
En el marco normativo no se permiten aumentos superiores al IPC sin el consentimiento de ambas partes. Cuando un arrendador intenta imponer un aumento injustificado, el incremento puede considerarse ilegal e “inoponible” al arrendatario, lo que significa que el inquilino no está obligado a pagar ese monto adicional.
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Ahora bien, la ley no señala explícitamente una indemnización automática por un aumento excesivo, frente a este escenario el arrendatario puede rechazar el nuevo ajuste y mantener el pago del arriendo del valor anterior. Además, podrá iniciar un proceso de impugnación o reclamación ante la autoridad competente, incluso ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC).
La ley exige que el aumento solo puede aplicarse el cumplirse los 12 meses de contrato o de la última renovación, no necesariamente en enero de cada año. Por ejemplo, si un contrato se renovó en mayo de 2025, cualquier ajuste solos será válido a partir de mayo de 2026, siempre y cuando se respete el IPC correspondiente y se notifique con antelación con la fecha de inicio y el monto exacto, por medios válidos.
Si un propietario intenta cobrar un aumento que excede lo permitido por el IPC, el inquilino tiene herramientas legales para defender sus derechos, rechazar el incremento ilegal.
Ejemplo de incremento de arriendo con IPC del 5,20%
- Valor del arriendo actual + dato de inflación (IPC) = Aumento precio del arriendo
- $1.000.0000 + 5,20% = $1.0520.000 COP
En este orden de ideas, si el IPC se posiciona sobre el 5,20%, el aumento del canon sería de $1.0520.000 pesos colombianos.
