¿Hay un límite de poderes para representar vecinos en asamblea de propietario? Revisamos la Ley
Con la temporada de asambleas generales a la vista, muchos propietarios se preguntan cómo otorgar un poder.
¿Hay un límite de poderes para representar vecinos en asamblea de propietario? Revisamos la Ley // Caracol Radio
Se acerca la temporada de Asambleas Generales de Copropietarios en Colombia y, con ello, surgen diversas inquietudes sobre la asistencia de los propietarios, donde uno de los escenarios más frecuentes es el de un solo dueño representando hasta 10 apartamentos.
Esta situación, que a menudo, generalmente, despierta ruidos entre los asistentes, plantea una pregunta fundamental: ¿Es legal acaparar tantos poderes? ¿Existe un límite máximo de representaciones por persona? Consultamos la Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal) y esto es lo que debe saber antes de su próxima reunión.
¿Qué dice la Ley 675 de 2001?
La respuesta corta y directa es: La Ley 675 NO establece un número límite de poderes.
De acuerdo a la norma nacional, esta guarda silencio sobre la cantidad máxima de representaciones que una sola persona puede ostentar. La ley simplemente garantiza el derecho del propietario a “deliberar y votar” por sí mismo o a través de un representante.
Por lo tanto, bajo la luz estricta de la Ley 675, si no existe otra norma que lo prohíba, una persona teóricamente podría llegar con 10, 20 o 50 poderes, sin embargo, no es definitivo, ¿por qué?
La clave está en el Reglamento de Propiedad Horizontal
Aunque la ley nacional no ponga un techo, el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) de cada conjunto o edificio SÍ puede hacerlo.
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La Corte Constitucional y la jurisprudencia han aclarado que los copropietarios, en ejercicio de su autonomía privada, pueden establecer límites en sus estatutos para garantizar la democracia participativa.
Confirme el reglamento antes de la asamblea:
- Si el reglamento guarda silencio: Se aplica la norma general, es decir, no hay límite. Un vecino puede llevar los poderes que quiera.
- Si el reglamento fija un tope: Ese tope es ley para las partes. Es muy común encontrar cláusulas que dicen: “Ningún copropietario podrá representar más del x% coeficiente total” o “Nadie podrá portar más de 3 poderes”.
¿Por qué es saludable poner límites?
Expertos en propiedad horizontal sugieren que, aunque no esté prohibido por la ley nacional, es una sana práctica limitar los poderes mediante el reglamento o el manual de convivencia (siempre que este último haya sido aprobado correctamente).
La concentración excesiva de votos en una sola persona puede:
- Viciar la democracia del conjunto.
- Facilitar la imposición de decisiones por parte de un grupo minoritario.
- Generar desinterés en los demás propietarios (“¿Para qué voy si Don Pedro ya tiene la mayoría de los votos en el bolsillo?”).
Requisitos para que un poder sea válido en 2026
Para que el administrador o el comité verificador acepte la representación, el poder debe cumplir con requisitos básicos, sin importar si es físico o digital (muy común hoy en día):
- Por escrito: No vale decir “mi vecino me dijo que votara por él”.
- Identificación plena: Debe tener nombre, cédula y número de unidad privada de quien otorga y de quien recibe.
- Fecha y firma: Debe ser reciente. No se pueden reciclar poderes de años anteriores a menos que sea un poder general otorgado por notaría.
- No requiere autenticación: Salvo que el reglamento interno lo exija explícitamente, la Ley Antitrámites eliminó la necesidad de autenticar estos poderes en notaría para asambleas ordinarias.
La excepción: Miembros del Consejo y Administración
Se recomienda encarecidamente que ni el Administrador ni los miembros del Consejo de Administración reciban poderes, ya que esto genera un claro conflicto de intereses al momento de votar la aprobación de estados financieros o la reelección de sus propios cargos.
