¿Va a cambiar la fachada de su casa? Esto es lo que NO debe hacer según Ley de Propiedad Horizontal

La fachada de una vivienda no es un espacio libre para intervenir como le parezca a cada propietario. De hecho, en Colombia, según lo establecido en la Ley 675 de 2001, este componente visible del edificio o conjunto es considerado un bien común esencial. Esto significa que no pertenece de manera exclusiva a ningún residente, incluso si su apartamento tiene ventanas, balcones o terrazas que dan hacia el exterior.

La fachada no es solo la parte delantera del edificio. También abarca los costados y la parte trasera. Todo lo que se ve desde afuera forma parte de ella: muros exteriores, marcos de ventanas, balcones, puertas exteriores, aleros, rejas, pintura, acabados decorativos, revestimientos y hasta las unidades de aire acondicionado expuestas.

Aunque estos elementos estén justo al lado de su sala o habitación, legalmente son compartidos por toda la copropiedad. Por tanto, cualquier modificación sobre ellos debe ser consensuada.

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Lo que NO puede hacer con la fachada de su vivienda

¿Pensando en cerrar su balcón con vidrio? ¿O instalar una reja para mayor seguridad? Mejor piense dos veces antes de actuar sin consultar. Estas son algunas de las intervenciones prohibidas sin previa autorización:

• Cambiar el color de marcos o vidrios de las ventanas.
• Instalar rejas en balcones o ventanas visibles desde el exterior.
• Cubrir o cerrar terrazas, logias o balcones, aunque sea con materiales transparentes.
• Poner unidades de aire acondicionado que sobresalgan o alteren la imagen del edificio.
• Colocar antenas, avisos, pancartas o cualquier elemento visible que sobresalga de la fachada.
• Cambiar la estética de cortinas, toldos o persianas exteriores, si son visibles desde afuera.

Estas reglas buscan mantener la uniformidad visual y el valor comercial del inmueble. Una fachada desorganizada o con intervenciones improvisadas puede afectar negativamente la imagen del conjunto y reducir el atractivo para futuros compradores o arrendatarios.

¿Y si quiere hacer un cambio? Hay un camino legal

Modificar la fachada sí es posible, pero no de forma individual. Primero, debe presentarse la propuesta a la Asamblea General de Copropietarios, que puede aprobarla si reúne la mayoría requerida (usualmente el 70% de los coeficientes de propiedad). Además, si el cambio es estructural o altera el diseño original del edificio, puede ser necesario contar con licencias urbanísticas.

Ojo: si el reglamento interno del edificio lo prohíbe, la propuesta puede ni siquiera llegar a ser discutida.

Como la fachada es un bien común, su mantenimiento (pintura, limpieza, reparación de grietas, restauración de materiales) es responsabilidad del conjunto residencial, y se financia con las cuotas de administración ordinarias o extraordinarias.

Ahora bien, si el vidrio de su ventana se rompe por un accidente interno, usted deberá asumir el arreglo. La diferencia está en si el daño afecta a lo privado o al conjunto de la fachada.

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¿Y qué pasa si se incumplen las reglas?

Hacer cambios sin permiso puede traerle problemas. La administración del conjunto está facultada para imponer multas, exigir la restitución del estado original y, si es necesario, iniciar acciones legales. Además del costo económico, esto puede significar disputas con vecinos y antecedentes en procesos de convivencia.

Aunque algunos edificios nuevos cuentan con “fachadas flotantes” o muros cortina (estructuras ligeras de vidrio y metal), las normas siguen aplicando. Estos sistemas también hacen parte del bien común y deben conservarse de acuerdo con las reglas del conjunto.