Apartamentos: ¿quién responde por una humedad en propiedad horizontal?

Uno de los deterioros más comunes en las construcciones son las humedades. Se trata de una afectación que, como explica Metic, una empresa de producción de productos químicos e impermeabilizantes, puede aparecer por muchas razones como instalaciones defectuosas, filtraciones, fugas, inundaciones o condensaciones.

En cualquiera de los casos anteriores, las humedades representan un problema progresivo que, en caso de no tratarse a tiempo, puede desencadenar afectaciones más graves y serían tanto para la estructura e, incluso, para la propia salud de las personas que habitan el inmueble.

Justamente por esas consecuencias, este tipo de afectaciones deben ser atendidas con urgencia y prioridad y más aún en propiedades horizontales, pues pueden causar un problema mayor en otras viviendas. Pero, en estos casos, ¿quién debe responder por las humedades?

Propiedad horizontal: ¿quién debe responder por las humedades?

Según explica la Revista Propiedad Horizontal de Colombia, el responsable de una humedad dentro de una propiedad horizontal varía según el origen de la afectación y las circunstancias de cada caso:

• Si la humedad viene de bienes comunes esenciales (como azoteas), la obligación de hacer el mantenimiento y arreglo de este lugar le corresponde a la copropiedad.
• Si la humedad viene de bienes comunes no esenciales (como piscinas o jardineras), también es obligación de la copropiedad responder por el arreglo y mantenimiento.
• Si la humedad viene de bienes comunes de uso exclusivo (como terrazas, patios interiores o parqueaderos de propietarios), la obligación de hacer el mantenimiento y reparación de estos lugares corresponde a los dueños o propietarios a los que se les asignó dicho bien. Ahora bien, si la humedad se produce por un problema constructivo, la responsabilidad ya no es del propietario, sino de la constructora y esta es la deberá responder por los daños.
• Si la humedad viene de bienes privados (por ejemplo, si se originan del baño del apartamento o casa de la propiedad horizontal), el responsable de atender el daño debe ser el dueño del inmueble y no de la copropiedad.

Este último punto es importante revisarlo con lupa. Según explica Ramiro Serrano Serrano, abogado y especialista en derecho urbano, para tener claridad sobre quién es el responsable de, por ejemplo, una humedad, se debe tener claro cuáles son las redes internas que corresponden a la unidad privada y cuáles corresponden a la unidad general.

En estos casos, explica Serrano, se debe contratar a un profesional que realice un peritaje del daño y en el que indique dónde está el daño y así identificar quién o a quién se debe reclamar. Este profesional hace un informe en el que señala:

• ¿Cuál fue el daño?
• ¿De quién es la culpa?
• ¿Cómo se arregla?
• ¿Cuánto vale?
• La norma técnica a seguir
• Soporte fotográfico

Caso en que se puede dar una sanción a la propiedad horizontal por humedades

Según explica la Secretaría de Hábitat, si la humedad aparece en un inmueble o en las zonas comunes de un proyecto de vivienda, dentro de los 3 años siguientes a la entrega u ocurrencia, el propietario tiene el derecho de presentar una queja ante la Secretaría, que podría terminar en una sanción a la unidad residencial.

Una vez se plantee la queja, la Secretaría comienza una investigación administrativa, puesto que la aparición de una humedad en tan poco tiempo podría corresponder a una deficiencia constructiva del inmueble.

Esta investigación buscará que los responsables del proyecto de vivienda corrijan tal afectación y, de no hacerlo durante el proceso, se le impondrá un acto sancionatorio que ordenará igualmente corregir de la afectación. El plazo de desarrollo de este proceso es de máximo 3 años.

La queja se presenta ante la Secretaría de Hábitat y esto lo puede hacer a través de su página web (siguiendo el siguiente enlace: https://www.habitatbogota.gov.co) o en las oficinas de la entidad.