Cambios en Propiedad Horizontal con reforma laboral y tributaria: ajuste de gastos, contratos y más

Con la nueva reforma laboral y el proyecto de la reforma tributaria que está en trámite, puede comenzar una fase que obligará a las copropiedades residenciales, comerciales y mixtas a replantear sus costos laborales, la forma en que contratan personal y la manera en que manejan sus obligaciones fiscales.

La reforma laboral aprobada este año y el proyecto de nueva reforma tributaria en trámite traen ajustes en recargos, horarios, modalidades de contratación y en el alcance del IVA para actividades propias y accesorias de la Propiedad Horizontal (PH).

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Cambios que replantean los costos operativos

La reforma laboral amplía la jornada nocturna desde las 7:00 p. m., a esto se suma el incremento progresivo del recargo por domingos y festivos: 80% desde julio de 2025, 90% en 2026 y 100% en 2027.

Para copropiedades con vigilancia, aseo o mantenimiento en turnos extendidos, estos cambios implican un aumento en el gasto operativo y la necesidad de reorganizar horarios y modelos de contratación.

Según Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, “si una copropiedad no reprograma turnos, renegocia con proveedores y provisiona desde ahora, el desajuste puede generarle déficit en el primer cuatrimestre de 2026 y presión inmediata sobre la cuota de administración”.

Propiedad Horizontal: cambios en contratos laborales

La reforma también restringe el uso del contrato a término fijo, estableciendo límites claros y mayores exigencias formales.

Para las administraciones que vinculan directamente personal como conserjes, celadores o trabajadores de mantenimiento, una estructuración incorrecta podría convertir el vínculo en contrato indefinido desde el inicio, generando mayores obligaciones laborales e impacto presupuestal.

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Cambios en gastos y obligaciones

La reforma laboral busca mejorar las condiciones de los trabajadores y reducir la informalidad; la tributaria apunta a fortalecer el recaudo nacional. Para la Propiedad Horizontal, el impacto se concentra en dos frentes: caja y cumplimiento normativo. La copropiedad que se ajuste a tiempo protegerá sus finanzas, su operación y el patrimonio de los propietarios.

La nueva reforma tributaria profundiza la diferenciación entre tipos de copropiedades:

Propiedad Horizontal residencial

• No es contribuyente del impuesto de renta.
• Las cuotas de administración continúan sin IVA.
• El alquiler de espacios como el salón comunal sí genera IVA.

Los parqueaderos en zonas comunes administrados directamente por la PH residencial no generan IVA por tratarse de una actividad ligada al objeto social.

Propiedad Horizontal comercial o mixta

• Si percibe rentas o explota áreas comunes, ingresa al régimen ordinario de renta e ICA.
• Quedaría sujeta al IVA por las actividades gravadas que realice.
• En este escenario, la separación contable deja de ser una recomendación para convertirse en una obligación, evitando mezclar ingresos residenciales con comerciales y reduciendo riesgos de sanciones.

Laverde lo resume así: “No se trata de temerle al IVA, sino de ordenar la información: separar centros de costo, documentar cada actividad y mantener actualizado el RUT”.

Recomendaciones para hacer ajustes en copropiedades

1. Reprogramar turnos y ajustar presupuestos con base en la nueva jornada nocturna y el incremento de recargos para 2026–2027.
2. Revisar y auditar contratos laborales, con especial atención a la modalidad, duración y requisitos formales.
3. Definir con claridad si la PH es residencial o comercial/mixta y separar los centros de costo e ingreso para evitar “contaminación” contable.
4. Clasificar actividades gravadas y no gravadas: alquileres, parqueaderos, uso de áreas comunes, facturación y actualización del RUT.
5. Presentar a la asamblea un plan de actualización regulatoria, con escenarios de cuota de administración, provisiones y reservas.