¿Cuándo una propiedad está hipotecada se puede vender? Esto dice la ley

Una propiedad hipotecada es un inmueble que se utiliza como garantía para obtener un préstamo, ya sea para comprar una vivienda o para pedir dinero prestado contra el valor de una vivienda que ya se posee. En Colombia, una propiedad hipotecada sí puede venderse, pero existen condiciones y restricciones específicas que deben tenerse en cuenta.

Según el artículo 2440 del Código Civil colombiano, el deudor hipotecario puede enajenar o hipotecar el bien gravado sin la autorización del banco o del acreedor hipotecario, a menos que exista una disposición en contrario:

“Enajenación e hipoteca de bienes hipotecados. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario”. La hipoteca es preferencial y se extingue cuando sea cancelada; no importa cuántas veces se enajene el bien ni en qué formas se haga esa enajenación.

¿Cuándo una propiedad está hipotecada se puede vender?

Como lo indica la ley, una persona puede vender un bien sin la aprobación de la entidad financiera con quien se realizó la hipoteca, no obstante, el comprador sí debe saber que la propiedad es garantía de un crédito y que la deuda debe ser pagada.

En ese sentido, se deben gestionar los acuerdos con el acreedor y cumplir con las normativas relacionadas con el pago de la deuda pendiente. En la actualidad, para vender dicha propiedad, se pueden considerar las siguientes opciones:

Subrogación: La hipoteca con subrogación es la sustitución de la obligación del dueño de pagar la deuda, que ahora quedará a nombre del comprador de la propiedad De esta manera, es el nuevo propietario quien se convierte en el acreedor de la hipoteca.

Es decir que, el comprador se convierte en el nuevo deudor de la hipoteca. Para que esto ocurra, el banco debe aceptar al comprador y la subrogación debe quedar en las escrituras de la propiedad.

Sin subrogación

Vender una propiedad hipotecada sin subrogación significa que la propiedad estará a nombre del nuevo propietario; sin embargo, la deuda hipotecaria seguirá estando a nombre del vendedor. Esto significa que, si el vendedor no paga la deuda, el banco puede embargar la propiedad.

De acuerdo con el artículo 2452 del Código Civil, en estos casos tiene lugar la ejecución hipotecaria. El titular de la hipoteca puede perseguir el bien en cabeza de quien lo posea, por lo tanto, si el crédito que garantiza esa hipoteca no se paga, procederá a ejecutarla, lo que conlleva el embargo y remate del inmueble gravado con la hipoteca.

Cancelación de la hipoteca

Por último, está la cancelación de la hipoteca, lo que significa que el comprador cancela el valor total de la propiedad, que se considera un adelanto del precio de venta. Esta opción es recomendable si el valor de la hipoteca es bajo. Cancelar la deuda eliminará la afectación sobre el inmueble y lo dejará libre de la deuda.

Lo que debe tener en cuenta

Tanto vender un inmueble como adquirir una hipoteca no son decisiones sencillas, aunque pueden ser una salida oportuna cuando hay preocupación por pagar la deuda con el banco por la hipoteca. Esto es lo que debe tener en cuenta antes de poner en venta una propiedad hipotecada:

• Antes de vender la propiedad, es necesario solicitar una carta de saldo al banco o institución que otorgó el financiamiento.
• Se recomienda buscar el asesoramiento de un profesional del derecho antes de tomar cualquier decisión relacionada con la venta de una propiedad hipotecada, pues puede tener efectos legales en caso de no ejecutarse con el debido proceso.
• Para vender una propiedad hipotecada, se requiere la siguiente documentación: Certificado de Tradición y Libertad, Certificación de deuda o prorrata, Carta de aprobación del crédito, Fotocopias de las cédulas.