Los factores que están encareciendo la cuota de administración en Colombia, según expertos

El debate en torno a las copropiedades en Colombia sigue tomando fuerza. Ahora no solo se conversa por el aumento de la cuota de administración, sino por lo que significa este ajuste para los propietarios y residentes.

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Si bien se cree que solo genera impactos en la cuota de administración, la realidad es que se están cruzando tres presiones al tiempo: aumento de costos laborales asociado al salario mínimo, la expansión de renta turística en edificios residenciales y la seguridad como una prioridad permanente de operación.

El incremento del salario mínimo para 2026, estimado en 23%, ha generado incertidumbre en la población debido al aumento de la cuota de administración, que generalmente se asume que sube automáticamente en el mismo porcentaje del salario.

Daniel Laverde, gerente comercial de Properix, plataforma especializada en gestión de copropiedad, explicó que “uno de los errores más frecuentes es asumir que la cuota de administración debe subir automáticamente en la misma proporción del salario mínimo. En realidad, la cuota debe responder al presupuesto de la copropiedad, a sus contratos vigentes y a las necesidades reales del edificio”.

Según el experto, dicho presupuesto debe construirse a partir de rubros diferenciados como mantenimiento, servicios públicos, vigilancia, aseo, pólizas, honorarios profesionales y un fondo de imprevistos, que por ley corresponde al 1%.

Sin embargo, se advierte que no todos los costos se comportan igual. Mientras algunos rubros están directamente ligados al salario mínimo —como el personal de vigilancia y limpieza—, otros dependen de variables como la inflación, el tipo de contrato o incluso factores externos como el dólar o los índices de construcción. Por ello, el ajuste real de la cuota suele ser ponderado.

Por ejemplo, si el 60% del presupuesto está atado al salario mínimo y aumenta 23%, el impacto sobre el total sería de 13,8%. Si el 40% restante se ajusta, por ejemplo, en un 12% por inflación u otros factores, el incremento total rondaría el 18,6%, cálculo que evidencia por qué el aumento de la cuota no es automático ni uniforme.

Por otro lado, se habla de la seguridad, que sigue siendo prioridad, la cual no solo impacta el presupuesto, sino también la convivencia y la operación diaria. Datos recientes del DANE reflejan una percepción creciente de inseguridad en espacios públicos y un alto subregistro de delitos, lo que refuerza la presión sobre las copropiedades para fortalecer sus esquemas de control.

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Asimismo, otro factor que ha ganado relevancia es la renta turística. Su expansión en edificios residenciales ha intensificado los desafíos de convivencia y operación. La alta rotación de ocupantes obliga a establecer reglas claras, fortalecer controles de acceso y documentar procesos, especialmente en conjuntos donde conviven residentes permanentes con alquileres de corta estancia.

De este modo, ante propietarios que ya no se conforman con cifras generales; exigen claridad sobre qué impulsa los aumentos y cómo se distribuyen los recursos, los expertos recomiendan a administradores y consejos a detallar mejor los presupuestos, revisar contratos y comunicar de forma más transparente.