Ley Propiedad Horizontal: ¿el administrador de un conjunto puede sancionar propietarios?

En los conjuntos residenciales, tanto los propietarios como arrendatarios están obligados a cumplir las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y del manual de convivencia, documentos que establecen las normas esenciales para la armonía comunitaria.

De esta manera, cuando alguno de los residentes incumple estas reglas, se pueden imponer sanciones, siempre y cuando se respete un procedimiento formal que garantice el debido proceso.

Esto implica que el presunto infractor debe ser notificado por escrito, tener la oportunidad de presentar sus descargos, aportar pruebas y ejercer plenamente su derecho a la defensa.

Adicionalmente, hay que resaltar que las conductas que pueden ser objeto de sanción deben estar expresamente señaladas en el reglamento o en el manual de convivencia, pues ninguna medida disciplinaria será válida si no está prevista en ellos.

Del mismo modo, el proceso sancionatorio debe estar claramente descrito en dichos documentos, con etapas, plazos y autoridades competentes definidas, de modo que se eviten actuaciones arbitrarias por parte del administrador o del consejo de administración. Esto garantiza la transparencia y la legalidad del procedimiento.

¿Quién puede imponer sanciones dentro del conjunto?

La Ley 675 de 2001, en su artículo 60, establece que las sanciones dentro de un conjunto residencial solo pueden ser impuestas por la Asamblea General de Copropietarios o, en su defecto, por el Consejo de Administración, siempre que el reglamento de propiedad horizontal lo autorice.

Como resultado, ni el administrador ni el comité de convivencia tienen la potestad de sancionar por iniciativa propia, ya que su rol se limita exclusivamente a notificar, ejecutar y recaudar las multas que determinen los órganos competentes.

Las sanciones válidas pueden adoptar distintas formas, como amonestaciones sociales, multas económicas o restricciones temporales de uso de ciertas áreas comunes, siempre que no se vulneren derechos fundamentales, entre ellos el acceso a servicios básicos o a zonas indispensables para la vida cotidiana.

Por otra parte, en el caso de que un propietario o residente considere que una sanción ha sido injusta o impuesta sin el cumplimiento del debido proceso, la ley le otorga la posibilidad de impugnarla ante un juez civil municipal, mediante un proceso verbal sumario, que permitirá garantizar la protección de sus derechos.

¿Cuál es entonces el papel del administrador?

De acuerdo con los artículos 38, 50 y 51 de la Ley 675 de 2001, el administrador, sea persona natural o jurídica, es designado por la asamblea general de copropietarios y actúa como el representante legal del conjunto residencial.

Por ende, sus principales funciones incluyen la conservación de los bienes comunes, la convocatoria a asambleas, la gestión contable y financiera, el cobro de cuotas de administración y la ejecución de las decisiones adoptadas por el consejo de administración y la asamblea.

Desde otra perspectiva, aunque la ley le asigna la tarea de “hacer efectivas las sanciones”, esto no le otorga la facultad de imponerlas directamente, a menos que el reglamento de propiedad horizontal lo autorice de manera explícita.

Finalmente, cabe acotar que en el caso de que el administrador exceda sus atribuciones o cause perjuicios por dolo o negligencia, deberá asumir la responsabilidad civil y legal correspondiente; esta figura ejecuta y garantiza el cumplimiento de las decisiones tomadas por los órganos competentes, pero nunca debe actuar como autoridad sancionadora autónoma.