¿Qué pasa si un edificio no tiene reglamento de propiedad horizontal? Consecuencias

En Colombia, todas las personas que viven en un conjunto residencial sean propietarios o arrendatarios del lugar están sometidos al régimen de propiedad horizontal, que es un sistema de dominio que combina el derecho de propiedad individual y el comunitario.

De acuerdo con lo establecido por la Ley 675 de 2001 que regula la propiedad horizontal, los inmuebles, conjuntos o edificios bajo este régimen en el país se pueden clasificar en tres tipos: residencial, comercial o mixto que combinan actividades residenciales y comerciales.

Ahora bien, en este tipo de construcciones, los inmuebles se dividen en bienes de propiedad privada, que corresponde a la vivienda y bienes comunes, que hacen referencia a zonas que se comparten con el resto de los residentes como zonas verdes, pasillos, piscinas, ascensores, escales, terrazas, etc.

En ese sentido, la finalidad del reglamento de la propiedad horizontal es garantizar la seguridad y la sana convivencia a través de normas que promueven el trato pacífico y la solidaridad entre los propietarios, copropietarios o inquilinos de un conjunto o edificio.

Ahora bien, no todos los conjuntos están bajo propiedad horizontal. Los predios que no están sometidos al régimen de propiedad horizontal o condominio se denominan “No Propiedad Horizontal (NPH)”.

Para que un inmueble esté sometido bajo este reglamento, la ley indica que se debe comenzar con elaboración de una escritura pública, para luego inscribirla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, según el artículo 4 de la ley en cuestión:

“Un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley”.

Es decir que, la constitución de una propiedad horizontal depende de la voluntad expresa del propietario inicial (constructor), que a través de Escritura Pública somete a propiedad horizontal un bien inmueble.

¿Qué pasa si un edificio no tiene reglamento de propiedad horizontal?

Para los inmuebles que sí aplique la ley, los propietarios y arrendatarios de un conjunto residencial o edificio de apartamentos deben cumplir con las normas y reglas de la propiedad horizontal. Si no lo hacen, pueden ser sometidos a sanciones sociales, monetarias o restrictivas, dependiendo la infracción.

En un primer lugar, las personas involucradas en un conflicto de propiedad privada podrán acudir al comité de convivencia, no obstante, en ningún caso el Comité no podrá imponer alguna sanción sobre los habitantes que estén generando la perturbación en la convivencia en la copropiedad.

Para eso, está la asamblea general o el consejo de administración que son los encargados de notificar las sanciones a los propietarios, ejecutarlas y recaudarlas.

Conviene mencionar que, en este tipo de inmuebles, la asamblea es la máxima autoridad de la copropiedad y, en ese orden de ideas, está encargada de dirigirla y administrarla: “la Asamblea general está constituida por todos los propietarios de los inmuebles que integran la copropiedad, quienes tendrán derecho a participar en sus reuniones y a votar en ella una vez cumplidos el cuórum y las condiciones que para el efecto prevé la Ley y el reglamento de propiedad horizontal”.

Tipos de sanciones

• Sociales: se implementan cuando se tiene mora en el pago de la administración, pago de las cuotas ordinarias o cuotas extraordinarias. En estos casos, lo que se hace es que se publica un listado de morosos para que se vea como una sanción social.
• Monetarias: se dan cuando persiste el incumplimiento de una obligación y no podrán ser superiores a 2 veces el valor del pago de la administración mensual. Estas se pueden colocar más de una vez y ser acumuladas sin que supere 10 veces el valor del pago de la administración mensual.
• Restrictivas: prohíben el uso y goce de las zonas comunes no esenciales al infractor, como el caso de la piscina, el salón comunal, las áreas de juegos y gimnasio, etc. Es importante aclarar que no se podrán restringir los siguientes servicios:

1. Servicio de citófonos.
2. No se podrá prohibir al portero que atienda a la persona infractora.
3. Impedir el acceso de visitantes de la persona infractora.
4. Suspender el uso de casilleros.
5. Impedir el ingreso o salida de inmuebles o pertenencias del infractor.
6. Uso de zonas comunes esenciales como son la portería, las vías de acceso, los medios de comunicación, etc.

¿Qué sucede si no es una propiedad horizontal?

En cambio, si en el reglamento de propiedad horizontal no figura la sanción o infracción, no se podrá sancionar. Si se quiere incluir una sanción en el reglamento deberá citarse a asamblea de copropietarios para que lo aprueben y hagan la respectiva modificación del reglamento.

Para este último caso, ningún propietario tiene la obligación de asumir las multas impuestas al arrendatario. Si se quiere impugnar una de las sanciones impuestas se podrá hacer ante un juez civil municipal en un proceso verbal sumario.