Cómo se define la cuota de administración de un inmueble: Así se calcula, según la ley

Según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), tan solo en el primer trimestre de 2024, del total de viviendas que se iniciaron, alrededor del 11% pertenece a casas y el 89% se distribuye en apartamentos que suelen estar en conjuntos y edificios residenciales. Según esta entidad, para abril de 2024, tan solo el 39,5% (7,1 millones de 18) de colombianos son propietarios.

Ser propietario de un inmueble en propiedad horizontal puede ser una meta que comparten varios colombianos, pero también viene con ciertas obligaciones financieras establecidas por la Ley Nacional; una de estas es cumplir con el pago de la cuota de administración. Entender cómo se define y calcula esta cuota es esencial, pues el no cumplir con su pago puede traerle serias consecuencias.

¿Qué es la cuota de administración?

La cuota de administración es el monto que cada propietario debe pagar en pro del buen funcionamiento del inmueble. Este valor se usa para cubrir gastos comunes del inmueble, como el mantenimiento de la fachada y zonas comunes, seguridad, impuestos, limpieza, servicios públicos del conjunto o edificio, jardinería (en caso de necesitarla), eventos especiales y reparaciones solicitadas por los propietarios.

Este monto se calcula teniendo en cuenta varias características, principalmente el área del inmueble. Por ejemplo, si en un edificio todos los apartamentos poseen la misma área, todos los propietarios deberán pagar el mismo monto en administración. En caso de que los apartamentos difieran en tamaño, se calculará el precio de administración teniendo en cuenta la norma establecida.

La persona encargada de administrar esta cuota es el administrador asignado. Esta persona tiene diversas responsabilidades tales como:

• Convocar reuniones ordinarias o extraordinarias, y someter para aprobación inventarios, balances generales de cuentas y presupuestos de gastos e ingresos del año.
• Es responsable de las actas de asamblea, registro de propietarios, residentes, y de atender la correspondencia relativa al conjunto o edificio.
• Publicar y poner en conocimiento de propietarios y residentes las actas de asambleas o del consejo de administración.
• Llevar la contabilidad.

• Administrar los inmuebles y bienes que conforman la propiedad.
• Cuidar y vigilar los bienes comunes, así como ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos, conforme con las facultades y restricciones del reglamento de propiedad.
• Cobrar y recaudar cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario.
• Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
• Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica.
• Notificar a los propietarios sobre las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración debido al incumplimiento de sus obligaciones.
• Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno.
• Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

¿Cómo se calcula la cuota de administración?

Según la Ley 675 de 2001, la cuota de administración se determina en función del coeficiente de copropiedad de cada unidad privada dentro del conjunto. Este representa la participación de cada unidad en los gastos comunes del edificio y se calcula tomando en cuenta varios factores, como el área útil del inmueble y su ubicación dentro del conjunto. La fórmula básica para calcular la cuota es la siguiente:

• Determinar el total de gastos comunes: sumar todos los gastos que se deben cubrir, incluyendo mantenimiento, servicios y otros costos operativos.
• Calcular el coeficiente de copropiedad: cada unidad tiene un coeficiente específico que refleja su participación en los gastos comunes.
• Aplicar el coeficiente al total de gastos: multiplicar el total de gastos comunes por el coeficiente de cada unidad para obtener la cuota que debe pagar cada propietario.

Por ejemplo, si los gastos comunes totales son $10,000 y una unidad tiene un coeficiente de copropiedad del 10%, el propietario deberá pagar $1,000.

¿Qué pasa si un propietario no paga la cuota de administración?

Pagar la cuota de administración es una obligación que tienen los propietarios; por lo tanto, el no cumplir con esto puede traer serias consecuencias.

De acuerdo con la normativa, el administrador del conjunto o edificio tiene derecho a exigir el cobro mediante acciones legales, en las cuales se puede incurrir en el embargo de bienes o del sueldo del propietario. Estas medidas están diseñadas para garantizar el mantenimiento adecuado del inmueble y el cumplimiento de las obligaciones financieras.