Comprar vivienda sobre planos, ¿una modalidad rentable?: le explicamos cómo funciona

Una de las formas de inversión más tradicionales y populares es la de finca raíz. Como explica Monific, una plataforma de crowdfunding inmobiliario, depositar el capital en un inmueble es un negocio que puede generar enormes ganancias a futuro, así como proporcionar rentabilidades estables y una baja volatilidad, en comparación con otras inversiones.

Además, otra gran ventaja de esta inversión es que cuenta con un amplio portafolio tanto de tipos de inmuebles, como de modalidades para compra. Esto permite que cada vez más personas puedan invertir en propiedades, según sus capacidades económicas, sus facilidades de pago o su monto inicial de inversión.

Una de las modalidades de compra que se ha hecho popular en Colombia durante los últimos años es la compra de inmuebles sobre planos, ¿qué es la compra de vivienda sobre planos y qué tan rentable es? Se lo contamos a continuación.

¿En qué consiste la compra de vivienda sobre planos?

La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) explica que la compra una vivienda sobre planos, o en preventa, consiste en la inversión a un proyecto de construcción que aún no ha iniciado su etapa de construcción.

Según indica la entidad, el dinero que usted paga en su cuota inicial se entrega y es administrado por una sociedad fiduciaria que le garantiza que esos recursos van a ser destinados única y exclusivamente a la construcción del proyecto inmobiliaria.

Usualmente, la construcción comienza una vez se ha alcanzado su punto de equilibrio, momento en que se realiza la promesa de compraventa y en el que se fijan las condiciones de tiempo, modo y lugar (pagos, escrituras, fecha de entrega, entre otros aspectos).

¿Es seguro y rentable comprar sobre planos?

Como sucede con otras inversiones, la compra de vivienda sobre planos tiene tanto grandes ventajas de rentabilidad, como algunos riesgos que debe tener en cuenta antes de hacer el negocio.

Por un lado, en un artículo de la sección de educación financiera de Bancolombia, se explica que comprar sobre planos puede traer enormes beneficios económicos, tales como:

• Cuenta con respaldo y seguridad: las fiduciarias aquí juegan un papel clave, pues son ellas las encargadas de administrar el dinero de los compradores y son ellas las que vigilan que los recursos estén siendo bien utilizados y que no se perderán.
• Rentabilidad y valorización: según explica la entidad financiera, usualmente la compra sobre planos les permite a los compradores obtener una valorización y recibir una ganancia adicional. Sin embargo, esto no es algo seguro y es difícil garantizarlo, pues dependerá de una mezcla de factores como la ubicación, las comodidades de la vivienda, las transformaciones que se le hagan, la reputación del constructor y las tendencias del mercado inmobiliario.
• Acuerda un plan de pagos de su cuota inicial: como comprador, usted puede proponerle a la constructora un plan de pagos para completar su cuota inicial. Esta puede ser una gran ventaja para quienes no tienen el dinero de contado de esta primera cuota. Según recomienda el artículo, una forma de favorecer esas cuotas es usando las primas, cesantías o ingresos extras que perciba en ese tiempo.
• Le pueden congelar el precio: algunos proyectos fijan desde el principio el precio del inmueble y lo mantienen durante la etapa de construcción. Sin embargo, es importante que se fije bien en el contrato porque hay otros proyecto en los que el precio del apartamento o casa depende del aumento anual del salario mínimo legal.
• Tiene una mayor oferta: hay una enorme oferta, en distintas ubicaciones, de distintos tamaños y a diferentes precios. De acuerdo con la Haus, en solo Bogotá, se pueden encontrar más de 40 proyectos de apartamentos sobre planos.

Riesgos de este tipo de inversiones

Como se mencionó, existen algunos riesgos asociados a la compra vivienda sobre planos. De acuerdo con Mauricio Torres, Gerente de Ciencuadras, son dos:

1. El primero es que en esta etapa, el constructor parte de unas proyecciones de venta, para luego hacer la construcción y posteriormente entregar el inmueble. Cuando la proyección de ventas no se cumple, se pueden atrasar los tiempos de entrega o, incluso, el proyecto puede desistir. En este caso, igualmente el comprador está protegido por la fiducia que protege su dinero.
2. El segundo riesgo tiene que ver con el precio y el financiamiento del inmueble. “Cuando se compra sobre planos, el inmueble se escritura en los siguientes años, lo que implica que las tasas de financiamiento pueden cambiar durante este tiempo. Asimismo, si el inmueble se vende indexado a Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV) y el salario cambia en los siguientes años, el precio del inmueble va a aumentar”, explicó Torres.

¡Evite riesgos! Haga estas preguntas antes de comprar sobre planos

Para evitar estos riesgos, Ricardo Figueroa Aldana, director comercial de Inmobiliaria Aldana, recomienda hacer estas preguntas antes de confirmar su inversión:

• Averigüe bien quién es el constructor o la constructora. También, revise cuáles proyectos ha desarrollado y, si tiene la oportunidad, visítelos para tener referencia sobre su trabajo.
• Consulte quién es la fiduciaria y hasta cuándo va su responsabilidad. En algunos proyectos, la fiduciaria solo está durante la etapa de preventas, sin embargo, lo ideal es que la fiduciaria llegue hasta la terminación del contrato.
• Revise cuáles son las condiciones de giro, es decir, cuáles son los requisitos que debe cumplir el constructor para que la fiduciaria le desembolse el dinero recogido de los compradores.
• Pregunte por cuántas unidades de apartamentos ha vendido, cuántas les falta para llegar al punto de equilibrio y cuál es el plazo para llegar a su punto de equilibrio.
• Finalmente, si lo compra por inversión, debe asegurarse de que puede ceder sus derechos más adelante, pues algunas lo permiten, otras cobran una comisión por ese traspaso.