Calcular intereses de mora por falta de pago en cuotas de administración: Ley Propiedad Horizontal

La legislación en Colombia contempla que las personas propietarias de cualquier inmueble (apartamentos, casas y locales) sometido al régimen de propiedad horizontal deben asumir intereses de mora si llegan a incumplir con el pago de las cuotas de administración.

Así lo establece la ley 675 de 2001, o Ley de Propiedad Horizontal, la cual establece las reglas para calcular estos cobros y fijar el límite máximo que puede aplicar una copropiedad.

El artículo 30 de esa ley indica que demorarse en el pago de las expensas comunes genera intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera. Así lo precisa el texto:

• “El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior”.

Mientras continúe este incumplimiento, agrega el artículo, “tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto”. Además, “el acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora”.

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Lo anterior significa que las administraciones de conjuntos residenciales y edificios no pueden fijar libremente la tasa de interés, pues el máximo permitido está determinado por la legislación y depende de la certificación mensual que expide la Superintendencia Financiera sobre el interés bancario corriente. Así, aunque, la asamblea general de propietarios puede establecer una tasa inferior en el reglamento o mediante la decisión correspondiente, no puede fijar una superior.

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Actualmente, la Superintendencia Financiera certificó un interés bancario corriente del 19,19% efectivo anual. Eso quiere decir que el límite legal para intereses de mora en propiedad horizontal corresponde al 28,79% efectivo anual, pues es 1,5 veces el interés bancario corriente.

¿Cómo calcular los intereses de mora?

Para liquidar los intereses de mora es necesario contar con la siguiente información:

• El valor de la cuota de administración que se debe.
• La fecha en que debía pagarse.
• Los días de retraso.
• La tasa máxima vigente para el mes o los meses en que ocurrió la mora.

La fórmula para calcular los intereses de mora es:

• Valor adeudado X tasa diaria X número de días en mora = INTERÉS

En caso de que la deuda se extiends por varios meses, la liquidación debe hacerse mes por mes y teniendo en cuenta la tasa vigente para cada periodo. Esto se debe a que el interés bancario corriente cambia mensualmente.

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¿A partir de qué momento deben cobrarse los intereses de mora?

La ley 675 también establece que los intereses de mora se generan desde el momento en que existe incumplimiento en el pago de las expensas comunes, así que no se necesita un requerimiento previo por parte de la administración.

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Por eso, tenga en cuenta que los intereses de mora comienzan a cobrarse apenas se venza la fecha límite establecida para que empiece a causarse la mora, siempre y cuando esta obligación esté ajustada al reglamento de propiedad horizontal.

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