¿Las deudas con la administración de un conjunto residencial prescriben?: respuesta según la ley

Los conjuntos residenciales son una opción de vivienda muy popular en Colombia, ya que muchas personas buscan habitar en esta clase de lugares debido a la seguridad de y a la posibilidad de acceder a sitios privados como piscinas, gimnasios, parques, zonas BBQ o espacios al aire libre.

Pese a ello, una persona que esté dispuesta a vivir en este tipo de inmuebles deberá asumir gastos asociados a servicios públicos, cuota de administración o el mantenimiento de las zonas comunes. Esto hace que cada mes deba asumir un precio más alto sin contar lo que necesita para su sustento diario (alimentación, vestuario, etc.).

En algunos casos, hay quienes resultan con ciertas deudas al cumplir con estas obligaciones. Sin embargo, la ley en Colombia señala aquellos casos en los que estas se pueden prescribir, es decir, el acreedor no tiene ninguna forma para exigir el pago por la vía legal.

¿Qué dice la ley sobre la prescripción de deudas en Colombia?

La prescripción de deudas en Colombia está contemplada en el artículo 2536 del Código Civil, el cual define dos tipos de acciones: la ordinaria y la ejecutiva. La primera se prescribe por un plazo de cinco años, mientras que la segunda ocurre dentro de diez años: “Una vez interrumpida o renunciada una prescripción, comenzará a contarse nuevamente el respectivo término“, señala el texto.

Las deudas correspondientes a la administración de un conjunto residencial también hacen parte de aquellas que están establecidas en la ley; por lo tanto, estas solamente pueden ser cobradas en un plazo máximo de cinco años. Después de allí, estas no serán tenidas en cuenta por el acreedor.

Ahora bien, la prescripción de la deuda no es un proceso automático. Para ello, el deudor deberá presentar ante un juez una acción civil o la excepción que le permita acudir a esta figura. De esta manera, solamente se le cobrará el valor correspondiente a los cinco años que siguen después de la causación de la misma.

Por otra parte, si el acreedor decide declarar la deuda después de la fecha de prescripción, esta no tiene ninguna validez legal debido a que la sentencia judicial la extingue y no hay alguna justificación para que tenga que ser cobrada. En ese caso, el deudor podrá presentar la excepción correspondiente para que pueda obtener la terminación del proceso.

¿Cuál es el incumplimiento en el pago de la administración?

El artículo 30 de la Ley 675 de 2001, que habla sobre el Régimen de Propiedad Horizontal, señala que el incumplimiento en el pago de la administración generará intereses por mora, los cuales equivalen a 1,5 veces el interés bancario corriente, fijado en 16,52% para agosto de 2025 por la Superintendencia Financiera.

Por otra parte, si hay un retraso en el pago, el propietario puede imponer una multa económica de hasta diez veces el valor mensual de la administración total, además de restringir el acceso a zonas comunes dentro del conjunto residencial y de iniciar un proceso judicial que incluye el embargo de bienes y del salario del deudor.