Cómo terminar un contrato de arrendamiento sin pagar indemnización: Tiempo y ley 820 explicada

Cada vez más colombianos viven en arriendo. De hecho, según el informe “Situación Inmobiliaria 2025” del BBVA Research, Colombia es el país de América Latina con mayor porcentaje de hogares que viven en arriendo.

Además, de acuerdo con la Encuesta de Calidad de Vida del DANE, actualmente más de 7.3 millones de hogares colombianos viven en arriendo, superando incluso a los 7.1 millones que habitan en vivienda propia. Esto demuestra la importancia de conocer bien los derechos y deberes dentro de un contrato de arrendamiento.

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Por otro lado, terminar un contrato de arrendamiento en Colombia sin pagar penalidades es posible, siempre que se cumpla con lo establecido en la Ley 820 de 2003 y se respeten los tiempos mínimos de duración regulados por esta norma. Incluso, la Ley 820 de 2003 regula el arriendo de vivienda urbana y ofrece garantías tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Que establece la Ley 820 de 2003

La Ley 820 de 2003 establece las condiciones bajo las cuales debe desarrollarse el arriendo de vivienda urbana en Colombia. Uno de los puntos clave es que el canon de arrendamiento solo puede incrementarse cada 12 meses, y dicho incremento no puede superar el 100% del aumento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior.

Pero más allá del valor del arriendo, esta ley también contempla las condiciones para terminar el contrato sin pagar indemnización, tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Cuándo se puede terminar un contrato sin indemnización o penalización

Es importante que todos los arrendatarios revisen detenidamente las cláusulas del contrato de arrendamiento, en el que se establecen las condiciones específicas.

Según la Ley 820, existen dos escenarios principales para terminar un contrato de arriendo sin tener que pagar indemnización, estas son:

• Después del primer año de contrato

Una vez ha transcurrido el primer año de vigencia del contrato, el arrendatario puede dar por terminado el contrato avisando por escrito al arrendador con al menos tres meses de anticipación. En este caso, no hay lugar al cobro de indemnización, siempre que se cumpla con este preaviso.

• Mutuo acuerdo entre las partes

El contrato puede finalizar en cualquier momento si ambas partes están de acuerdo. Aunque es recomendable dejar constancia escrita de esta decisión, no se exige un formato específico. Este mecanismo es útil, por ejemplo, cuando el arrendador necesita el inmueble y el arrendatario ya no desea continuar.

Consecuencias de terminar sin cumplir el preaviso

Si el arrendatario decide terminar el contrato antes de que se cumpla el primer año o sin el preaviso de tres meses, puede estar obligado a pagar una indemnización equivalente a tres meses de canon de arrendamiento. Por esto es importante que revise estos aspectos:

• Revise siempre el contrato firmado, ya que este puede tener cláusulas adicionales, aunque no pueden contradecir la ley.
• Notifique por escrito cualquier decisión de terminación.
• Guarde copias de las comunicaciones para protegerte en caso de disputas legales