Arrendar un apartamento o casa es una tarea que involucra un gran número de responsabilidades, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Sin embargo, muchas veces ocurre que los involucrados se olvidan o no tienen muy claro estos deberes pendientes que tienen con el inmueble.

Sobre esto, la Ley 820 de 2003 es muy clara. En la normativa, se señala que los contratos de arrendamientos se define que como acuerdos entre dos partes que se obligan recíprocamente, una a conceder el goce de un inmueble urbano destino a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

Adicionalmente, la Ley advierte que deben cumplirse unas condiciones mínimas para que un inmueble pueda ser arrendado. Pero, ¿qué sucede cuando el apartamento o casa tiene algún daño y nadie quiere hacer las reparaciones? A continuación lo explicamos.

Daños en inmueble arrendado, ¿quién se hace cargo?

La Secretaría de Habitar de Bogotá, como forma de entregar un guía didáctica a los capitalinos, construyó una pequeña cartilla en la que explica todo lo que tiene que ver con los contratos de arrendamiento de vivienda.

En la cartilla se explica que el arrendador tiene la obligación de mantener en buen estado del inmueble, lo que significa que está encargado de hacer reparaciones funcionales y de estructura, para que la persona que lo arrendó pueda utilizarlo en condiciones normales.

Por su parte, al inquilino le correspondería realizar las reparaciones locativas, tales como el mantenimiento, restitución, mejoramiento o aplicación de redes de instalaciones sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.

No obstante, la normativa señala que estas responsabilidades también pueden estar dictadas en el contrato de arrendamiento y, en este caso, los deberes de cada parte dependerán de lo acordado en el documento.

¿Qué pasa si el arrendador no hace las reparaciones del inmueble?

Según explica la Secretaría de Hábitat, el mal estado de un inmueble arrendado puede ser una causal válida para terminar un contrato de arrendamiento de manera unilateral. Para ello, el mal estado del inmueble arrendado debe impedir que sea usado para su propósito en condiciones razonables.

De igual forma, el arrendatario tendría derecho a que se le indemnice por el daño, siempre y cuando el deterioro o avería tenga una causa anterior a la firma del contrato. También aplica en caso de que se compruebe que el dueño no hubiese comunicado el daño, a pesar de saber que existía antes del arrendamiento. La indemnización en este caso debe incluir el lucro cesante.

La Ley ofrece otra alternativa en estos casos y es que se disminuya el precio del arrendamiento, de acuerdo con los términos del artículo 1990 de la Ley 57 de 1987 del Código Civil Colombiano. Aunque en la normativa establece que un juez debería ser el encargado de determinar la disminución del canon, es posible que las partes contratantes lleguen solas a un acuerdo sobre este punto.

Finalmente, la Ley 820 de 2003 también señala que, en caso de que el inmueble necesite algunas mejoras, el inquilino puede descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta, pero sin exceder el 30% del valor de la misma.

En caso de que el costo de las reparaciones indispensables no locativas exceda ese porcentaje, el arrendatario puede hacer los descuentos de forma periódica de máximo el 30% del valor de la renta, hasta completar el costo total del gasto en las reparaciones.