¿Cuánto subirán la cuota de administración y el arriendo en 2026? limites y quién decide el aumento

Mientras el arriendo sí tiene un tope legal ligado al IPC el cuál corresponde al 5,1%, la cuota de administración no cuenta con un límite por ley y depende de lo que aprueben las asambleas de copropietarios, en un año marcado por el alza de salarios y servicios.

De acuerdo con Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas, estos dos cobros funcionan bajo reglas distintas y no deben confundirse. Mientras el arriendo está regulado por ley, la cuota de administración depende de las necesidades de cada copropiedad y de las decisiones que se tomen en asamblea.

Cuota de administración:

Ramírez explicó que la cuota de administración no tiene un límite máximo fijado por ley. Cada conjunto residencial o comercial debe elaborar su presupuesto anual según sus necesidades operativas.

Uno de los factores que más presiona estos presupuestos es el aumento del salario mínimo, ya que los servicios de vigilancia y aseo representan entre el 60% y el 70% del gasto total de una copropiedad. Por esta razón, en algunos casos la administración podría incrementarse.

Cabe resaltar que, el presupuesto es elaborado por el administrador junto con el consejo de administración y debe ser presentado a la asamblea de copropietarios, que es el órgano máximo de decisión. Allí se discuten los rubros y se aprueba o no el aumento.

Ajustes y recortes para evitar alzas mayores

Ante el incremento de costos, las posibles causas es que algunos conjuntos ya estén evaluando medidas como reducir el número de vigilantes, cambiar esquemas de seguridad, ajustar contratos de aseo o espaciar mantenimientos. Todo esto con el objetivo de evitar aumentos mayores en la cuota.

Por eso, desde Fedelonjas insisten en la importancia de que los propietarios asistan a las asambleas, revisen detalladamente los presupuestos y participen en la votación.

¿Puede no subir la administración?

Sí, así lo asegura Fedelonjas. En casos donde la copropiedad cuente con reservas o superávit (exceso de los ingresos sobre los gastos, de forma que la diferencia entre ellos es positiva), la asamblea puede decidir usar esos recursos para amortiguar el impacto y evitar o reducir el incremento. Sin embargo, no existe una regla automática: cada conjunto define su situación financiera, con reportes claros ante sus copropietarios.

Arriendo: aquí sí hay tope

El canon de arrendamiento sí tiene un límite legal. La ley establece que el aumento máximo es el IPC del año anterior, que corresponde al 5,1% según lo informado a inicios del año, y solo puede aplicarse a partir de la fecha de renovación del contrato, no desde enero.

Esto significa que un arrendador no puede subir el arriendo por encima de ese porcentaje, ni hacerlo de forma anticipada.

Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento se firmó en marzo de 2025, el reajuste del aumento correspondiente solo podrá aplicarse a partir de marzo de 2026.

¿Quién debe asumir los incrementos de administración en un contrato de arriendo?

Todo depende de lo que diga el contrato: Hay dos situaciones principales.

La primera es cuando el canon de arriendo ya incluye la cuota de administración. En ese caso, el inquilino paga un solo valor mensual y cualquier aumento en la administración lo termina asumiendo el propietario, porque el canon solo puede subir hasta el IPC cuando se renueva el contrato -por lo que solo asumiría un solo incremento-, según explicó el presidente de Fedelonjas.

La segunda es cuando el contrato separa canon de arriendo y cuota de administración. Ahí el inquilino debe asumir el aumento de la administración desde el momento en que la copropiedad lo aprueba, y además el incremento del canon de arriendo cuando se renueva el contrato.

“Si la nueva cuota de administración, un ejemplo, se incrementó en un 20% ahora el el nuevo valor que me debes pagar como inquilino es de 2 millones de pesos. Y en abril que se renueva el contrato, te digo, el nuevo canon de arrendamiento se incrementó en 5,1%. El nuevo valor que me debes pagar por canon de arrendamiento son 2.150.000 de pesos” explicó Ramírez.

Por eso, en algunos casos el arrendatario puede enfrentar dos aumentos en el mismo año, pero en momentos distintos: primero la administración y luego el arriendo para amortiguar de manera equilibrada los incrementos del año. Todo depende de lo que esté claramente establecido en el contrato.