Investigación de la Javeriana revela las razones para los altos costos de los arriendos en Medellín

Medellín

La Pontificia Universidad Javeriana adelantó una investigación para determinar las causas de los elevados costos de los arrendamientos en Medellín.

Las variables analizadas pueden explicar las razones por las que se han incrementado los precios de los alquileres de propiedades en los más recientes 10 años.

Según se evidencia en los análisis académicos, las variables para esos incrementos corresponden a la unión de elementos como los cambios demográficos, dificultades crecientes para acceder a vivienda propia y una oferta habitacional que no ha crecido al mismo ritmo de la demanda.

Cifras analizadas

Esta investigación analizó más de 15 mil manzanas de Medellín y el Valle de Aburrá entre 2015 y 2025, cruzando dos fuentes independientes de precios de arriendo con datos de vivienda turística, mediante un diseño estadístico que permite estimar efectos causales.

Aumentan arrendatarios y disminuyen propietarios

Las cifras que muestra este análisis indican que, entre los años 2015 y 2024, la proporción de hogares que vivían en vivienda propia pasó del 60 al 47 por ciento, mientras que los hogares en arriendo aumentaron del 36 al 45 por ciento.

Uno de los resultados y variables para que los costos de arriendos estén elevados en Medellín y la zona metropolitana es que el mercado habitacional se acerca hoy a una situación de paridad entre propietarios e inquilinos.

Reducción de licencias de construcción

Como parte de los análisis, también se destacó que hay una reducción significativa en las licencias de construcción que se miden por cada 100 mil habitantes, al pasar de 121 licencias en 2015 a 64 en 2024, correspondiente a 47 por ciento menos en ese número de licencias.

También hay demanda creciente de viviendas más pequeñas, que no corresponde a nuevas ofertas en algunas oportunidades.

Se suman las dificultades para acceder a vivienda propia debido a la falta de algunos subsidios que se tenían en el pasado, las altas tasas de interés y que los precios superan el crecimiento de los ingresos.

Rentas cortas y precios de arriendos

Desde la Javeriana, se examinó si la vivienda turística ha generado presiones sobre el precio de los arriendos de largo plazo y, según la evidencia, no hay señal de que la vivienda turística esté presionando al alza los arriendos de largo plazo en Medellín.

Las cifras muestran que un aumento del 10 por ciento en la actividad de vivienda turística en una manzana se asocia con apenas un 1,2 por ciento más en el precio del arriendo, lo cual representa una asociación mínima.

Andrés Felipe Giraldo, profesor e investigador del departamento de Economía de la Pontificia Universidad Javeriana, explicó que “en cuanto a la disponibilidad de vivienda para arriendo de largo plazo, las variables e instrumentos analizados no permiten concluir que haya un efecto negativo”.

Oferta y demanda

Para los investigadores, el mayor desafío es atender la mayor cantidad de hogares con las necesidades actuales de vivienda.

Ángela Fonseca, profesora e investigadora del departamento de Economía de la Pontificia Universidad Javeriana, explicó que “este trabajo plantea un reto importante en materia de política pública, ya que la salida no está únicamente en construir más viviendas, sino en aumentar la oferta de unidades que respondan a las necesidades actuales de la población: viviendas de menor tamaño, mejor ubicadas y con precios más asequibles. También es importante mejorar la información disponible sobre el mercado de arriendo y diseñar respuestas diferenciadas de acuerdo con las condiciones de cada zona de Medellín y su área metropolitana”.

Los resultados de este estudio fueron presentados en la capital antioqueña.