¿Se puede destituir un administrador de propiedad horizontal en Colombia? Así sería el procedimiento

En Colombia, los edificios y conjuntos residenciales funcionan bajo el modelo de propiedad horizontal, una figura jurídica regulada por la Ley 675 de 2001. Esta normativa establece las reglas básicas para la convivencia, el uso de las zonas comunes y la toma de decisiones dentro de los conjuntos residenciales.

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¿Cuál es el papel del administrador en propiedad horizontal?

El administrador de un conjunto residencial es la persona encargada de ejecutar las decisiones de la asamblea de copropietarios y de la junta de administración. Además, tiene la responsabilidad de velar por el mantenimiento y la correcta gestión de las zonas comunes.

Entre sus funciones principales se encuentran administrar recursos, supervisar contratos, garantizar el mantenimiento de áreas como ascensores, parqueaderos, zonas verdes y salones comunales, así como representar legalmente al edificio o conjunto.

¿Cómo se puede destituir a un administrador?

La destitución de un administrador sí es posible en Colombia. El procedimiento generalmente se realiza a través de la asamblea general de copropietarios, que es la máxima autoridad dentro de una propiedad horizontal.

Si los residentes consideran que el administrador ha incumplido sus funciones, pueden solicitar la convocatoria de una asamblea extraordinaria para evaluar su gestión. En esta reunión, los copropietarios pueden votar la remoción del cargo y designar a una nueva persona para asumir la administración.

¿Qué no puede hacer un administrador de propiedad horizontal?

La legislación colombiana también establece conductas que están prohibidas para los administradores. Si estas se presentan, podrían derivar en sanciones o incluso en la destitución del cargo.

Entre las acciones que no están permitidas se encuentran:

• Alquilar o lucrarse con un inmueble privado sin que el reglamento de la propiedad lo autorice.
• Realizar modificaciones o reparaciones que afecten la estructura del edificio o que incumplan normas de seguridad.
• Generar ruidos o molestias que afecten la convivencia dentro del conjunto.
• Realizar actos que atenten contra la salud pública.
• Construir nuevos pisos o realizar ampliaciones sin autorización de la asamblea general de copropietarios.

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La ley también establece que no se pueden modificar fachadas ni partes estructurales del edificio, como el primer piso, sin las autorizaciones correspondientes.

Cómo remover a un administrador de propiedad horizontal

Cuando los propietarios consideran que el administrador de un conjunto residencial no está cumpliendo adecuadamente sus funciones, existe un procedimiento legal para retirarlo del cargo. Este proceso también está contemplado en la Ley 675 de 2001 y debe realizarse a través de decisiones colectivas de los copropietarios.

• Convocatoria de la asamblea de copropietarios

El primer paso consiste en convocar una reunión de la asamblea de propietarios, que es el máximo órgano de decisión dentro de la propiedad horizontal.

De acuerdo con la ley, esta convocatoria puede ser realizada por varias instancias: el propio administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o incluso un grupo de propietarios que represente al menos el 20 % de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

Esta reunión puede ser ordinaria o extraordinaria, dependiendo de la urgencia del caso.

• Incluir la destitución en el orden del día

Una vez convocada la asamblea, es necesario que el posible retiro del administrador sea tratado formalmente durante la reunión.

En las asambleas extraordinarias, el tema debe aparecer explícitamente en el orden del día desde el momento de la convocatoria. En cambio, si se trata de una asamblea ordinaria, los copropietarios pueden proponer discutir este asunto durante la sesión para someterlo a votación.

• La votación para tomar la decisión

El siguiente paso es la votación por parte de los propietarios presentes en la asamblea.

Para que el administrador sea removido del cargo, se requiere una mayoría simple de los votos de los asistentes a la reunión. Si la decisión resulta favorable a la destitución, la misma asamblea puede elegir de inmediato a un nuevo administrador que asuma las funciones.

Esto permite evitar vacíos en la gestión del conjunto residencial.

Comunicación oficial y entrega de funciones

Una vez adoptada la decisión, el administrador saliente debe ser notificado formalmente por escrito. En esa comunicación se establece el tiempo que tendrá para entregar documentos, información administrativa y demás responsabilidades relacionadas con la gestión del conjunto.

Este paso es clave para garantizar transparencia y continuidad en la administración.

• Empalme y transición administrativa

Tras la destitución, lo ideal es que se realice un proceso de empalme entre el administrador saliente y el nuevo encargado.

Durante esta etapa se recomienda organizar la entrega de informes financieros, actualizar autorizaciones y firmas bancarias, revisar contratos vigentes y poner al día toda la documentación administrativa.

El objetivo es que el nuevo administrador cuente con la información necesaria para continuar la gestión sin afectar el funcionamiento del edificio o conjunto residencial.

¿Qué ocurre si el administrador decide renunciar?

También puede suceder que el administrador decida retirarse voluntariamente del cargo. En ese caso, la renuncia debe presentarse ante la instancia que lo nombró.

Si el administrador fue elegido por la asamblea de copropietarios, deberá comunicar su renuncia directamente a este órgano. Por el contrario, si fue designado por el consejo de administración, la dimisión debe ser presentada ante ese mismo consejo.

Posteriormente, la instancia correspondiente será la encargada de iniciar el proceso para elegir o contratar a un nuevo administrador que asuma la gestión de la propiedad horizontal.