Todo conjunto residencial de apartamentos y casas cuenta con un administrador, quien tiene ciertas funciones que son indispensables que los habitantes de las viviendas conozcan, con el fin de no presentar quejas y/o reclamos en cualquier caso que se haga un llamado de atención con justa causa.

El administrador del conjunto se encargará de realizar los actos y contratos necesarios para el funcionamiento óptimo de la propiedad horizontal, cumpliendo con el manejo del personal laboral, manteniendo una buena relación con la comunidad, acoplándose al presupuesto y a lo que disponga el reglamento.

Pero, ¿el administrador puede imponer multas a los habitantes de la propiedad?; aquí le explicamos.

¿Quién es el administrador?

De acuerdo con el Artículo 51 de la Ley 675 de 2001 el administrador de una propiedad horizontal puede ser tanto una persona natural, como una persona jurídica; lo único que debe hacer es cumplir con todas las funciones requeridas. Del mismo modo, el Artículo 38 de esta misma ley, establece que “será función de la asamblea general de propietarios, como órgano de dirección de la persona jurídica, nombrar el administrador”; asimismo, establecerán el tiempo que dicha persona figurará como administrador y de cuánto será su remuneración.

¿Cuáles son las funciones de administrador?

Las principales funciones que debe cumplir el administrador del edificio, establecidas por el Artículo 51, son:

• Convocar la asamblea.
• Someter a aprobación el inventario.
• Llevar la contabilidad del edificio.
• Informar a los propietarios y residentes las decisiones de la asamblea.
• Administrar los bienes de la propiedad horizontal.
• Cuidar y vigilar los bienes comunes.
• Cobrar y recaudar las multas y cuotas ordinarias y extraordinarias.
• Representar judicial y extrajudicialmente.
• Hacer efectivas las sanciones.
• Expedir el paz y salvo de las cuentas de la administración.

Por consiguiente, el Artículo 50 afirma que “Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”, quiere decir que, si la propiedad sufre algún daño o perjuicio por culpa del administrador, esté se encuentra en la obligación de responder por sus acciones.

¿Puede el administrador del edificio multar a los habitantes de las propiedades?

La Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, regular las propiedades horizontales del país, en la forma en que se administra y se regulan los conjuntos residenciales y propiedades similares.

El Artículo 60, sobre la imposición de multas, establece que los únicos encargados de imponer sanciones son la Asamblea General de Copropietarios y el Consejo de Administración, siempre y cuando el consejo tenga tal facultad estipulada en el reglamento interno de propiedad horizontal; en cambio, los administradores únicamente se encargan de notificar y hacer cumplir la sanción.

Entre tanto, cada sanción tiene el derecho a la defensa, impugnación y contradicción para así no incurrir en malas prácticas; sin embargo, es importante que se haga la respectiva revisión del Artículo 60, el reglamento interno de propiedad horizontal, y cualquier otra disposición de la Ley 675 de 2001, con el fin de obtener mayor claridad sobre las normas que se deben seguir, y verificar si en el reglamento de la propiedad está establecido que el administrador puede cumplir con esta función, de lo contrario, cualquier sanción impuesta por el administrador del edificio, no escarpia respaldada legalmente.