¿Debe administración? El vacío legal que salva sus muebles del embargo, pero deja su casa en riesgo

En Colombia, existe una creencia generalizada y peligrosa: que la declaratoria de “Patrimonio Familiar” o “Afectación a Vivienda Familiar” es un escudo infranqueable que protege el hogar de cualquier embargo. Sin embargo, hay una excepción legal tan poderosa que puede traspasar ese blindaje y llevar a la pérdida de la vivienda en un tiempo récord: la deuda en la copropiedad.

Muchos copropietarios en el país subestiman el pago de las cuotas de administración, confiados en que sus bienes más esenciales están protegidos. Y aunque es cierto que la ley protege la cama donde se duerme y la nevera que conserva los alimentos, existe una paradoja legal que podría dejar a una familia con esos muebles en la calle, pero sin el techo que los cobija.

Esto pasa si deja de pagar las cuotas de administración

Normalmente, la figura del Patrimonio de Familia es una protección jurídica diseñada para salvaguardar el techo de las familias colombianas. Si una persona se endeuda con un banco por un crédito de libre inversión, con tarjetas de crédito o incluso con la DIAN, estos acreedores no pueden tocar la vivienda familiar. Es un escudo contra la quiebra financiera personal.

No obstante, la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001) es una de las pocas normas con la potestad de romper ese escudo. La realidad es cruda: no importa si un apartamento o casa tiene la declaratoria de “Patrimonio de Familia”. Si el propietario deja de pagar las cuotas de administración, el conjunto residencial o la administración tiene el derecho –y la herramienta legal– para demandarlo, embargar el inmueble y llevarlo a remate público para cobrar la deuda acumulada.

¿Por qué la Ley es tan severa con estas deudas?

La lógica detrás de esta severidad es colectiva. La cuota de administración no es un gasto opcional; es el sustento vital del edificio o conjunto. Paga la vigilancia, el aseo, el mantenimiento de ascensores, la conservación de la estructura y las áreas comunes. Cuando un propietario no paga, perjudica directamente a toda la comunidad, deteriorando el inmueble y haciendo que el patrimonio de todos los vecinos pierda valor.

Por esta razón, la ley prioriza la supervivencia y salud del conjunto sobre la protección individual de una familia. Es un principio de solidaridad forzosa: el derecho de la comunidad a mantener su patrimonio colectivo está por encima del derecho individual a conservar una vivienda que no se está sosteniendo.

La cama está a salvo, la casa NO

Aquí yace el contraste más impactante, un vacío legal que muchos descubren cuando es demasiado tarde. El Código General del Proceso (Artículo 594) establece una lista de bienes inembargables por dignidad humana. Entre ellos se encuentran:

• La cama o camas principales de la familia.
• La nevera y la estufa.
• La ropa y los uniformes escolares.

Un juez no puede despojar a una familia de estos elementos básicos para la subsistencia. Sin embargo, ese mismo proceso de embargo por deudas de administración sí puede ejecutarse sobre el inmueble que los contiene. La ley protege la cama para que la familia tenga donde dormir, pero permite que le rematen el apartamento, dejándola con la cama, pero sin un lugar donde ponerla.

¿Qué SÍ se puede embargar dentro de una vivienda?

Bienes como el televisor, el computador, consolas de videojuegos, joyas, cuadros de valor, un segundo vehículo o una segunda nevera. Pero el bien de mayor valor, y el que realmente importa, la casa, es el más vulnerable ante una demanda de propiedad horizontal.

La deuda está pegada al inmueble

Este es el concepto clave que todo propietario debe entender. Las deudas por administración son obligaciones “Propter Rem”, una frase latina que significa “por causa de la cosa”. Esto implica que la deuda no es personal del dueño, sino que está adherida al inmueble mismo.

En términos prácticos:

• La deuda viaja con el apartamento. Si el propietario vende la propiedad con deudas pendientes, el nuevo propietario se vuelve responsable de ellas.
• El inmueble responde por sí mismo. Es como si el apartamento fuera el deudor principal. Por ello, es el bien que directamente se embarga para saldar la obligación.