¿Cuáles son las causales para terminar un contrato de arriendo comercial? Art. 518 y 520

El contrato de arrendamiento comercial es clave en el funcionamiento de negocios, locales y oficinas en Colombia. Sin embargo, este tipo de contrato tiene reglas específicas para su finalización, todas ellas reguladas en el Código de Comercio, particularmente en los artículos 518 y 520.

Conocer estas normativas es clave tanto para arrendadores como para arrendatarios, pues evita conflictos legales y asegura que la terminación se haga de forma ajustada a la normatividad vigente. En Caracol Radio le contamos de qué trata cada código, su importancia y los causales de terminación.

Le puede interesar: Conozca los nuevos descuentos en comparendos para conductores: ¿Quiénes se beneficiarán?

¿Qué regula el artículo 518 del Código de Comercio?

El artículo 518 establece la protección al arrendatario en locales comerciales cuando ha desarrollado allí una actividad económica por más de dos años consecutivos. En este escenario, el arrendador no puede terminar el contrato de forma unilateral sin una causa justificada.

Este artículo protege la estabilidad del negocio y busca evitar que el propietario desaloje arbitrariamente a quien ya ha consolidado clientela o “good will” en ese punto comercial.

Lea también: Congreso de la ANDI: nuevos modelos de negocio y crecimiento económico

Causales de terminación según el artículo 518

El arrendador solo podrá dar por terminado el contrato en estos casos:

• Incumplimiento en el pago del arriendo o servicios pactados.
• Destinar el local a un uso diferente al estipulado en el contrato.
• Subarriendo no autorizado.
• Incumplimiento de obligaciones contractuales o legales.

¿Qué señala el artículo 520 del Código de Comercio?

Por su parte, el artículo 520 indica que, aun cuando el arrendatario lleve más de dos años, el arrendador puede terminar el contrato de forma unilateral, siempre que exista una causa legal válida o que se indemnice al arrendatario.

En concreto, se establece que si el arrendador desea recuperar el inmueble sin que haya incumplimiento del inquilino, deberá pagar una indemnización equivalente a seis meses de arriendo, lo que busca equilibrar los derechos de ambas partes.

Vea también: Economía colombiana creció 2.1% en segundo trimestre de 2025, según el DANE

Importancia para arrendadores y arrendatarios

• Para el arrendador, conocer estas normas evita demandas por desalojo injustificado.
• Para el arrendatario, representa un respaldo legal que protege la inversión hecha en un local y la fidelización de clientes.

En cualquier caso, se recomienda que la terminación del contrato quede por escrito y, de ser necesario, con asesoría de un abogado especializado en derecho comercial.

Fuentes y normatividad aplicable

• Código de Comercio de Colombia, artículos 518 y 520.
• Jurisprudencia del Consejo de Estado y la Corte Suprema de Justicia sobre protección a la actividad económica en arrendamientos comerciales.
• Ministerio de Comercio, Industria y Turismo: lineamientos sobre contratos comerciales.

¿Qué hacer si se emite un desalojo sin justa causa y no se indemniza?

Como ya mencionamos, un arrendador no puede desalojar a su arrendatario sin una razón justificada, o en caso de hacerlo, tendrá que asumir una indemnización equivalente a seis meses de arrendamiento, no obstante, si no sucede ninguno de estos casos, el arrendatario está en su derecho de proceder de la siguiente manera:

Denunciar el hecho ante la Policía

• Se debe informar que se trata de un desalojo arbitrario o perturbación a la tenencia. La Policía puede ordenar el restablecimiento inmediato de la tenencia al arrendatario.

Interponer una querella de policía

• El arrendatario puede acudir a la Inspección de Policía más cercana y presentar una querella por “perturbación a la posesión o tenencia”.

Acción judicial

• Se puede presentar una demanda civil contra el arrendador por los perjuicios ocasionados (daños materiales, lucro cesante, etc.).

Acción de tutela (casos urgentes)

• Si la situación vulnera derechos fundamentales (ejemplo: derecho a la vivienda digna de una familia con niños o personas mayores), se puede presentar una acción de tutela para lograr protección inmediata.