Propiedad Horizontal: ¿puede terminar un contrato de arrendamiento por grietas en las paredes?

Teniendo en cuenta que en Colombia cada vez más personas viven en arriendo, según la reciente encuesta de la DIAN, ya hay más hogares arrendatarios que propietarios. Por esta razón, Caracol Radio abordó una de las dudas más comunes entre quienes llevan años habitando viviendas alquiladas: ¿se puede terminar el contrato si la casa o apartamento presenta daños estructurales?

Esta inquietud es especialmente relevante en el contexto del régimen de propiedad horizontal, en el que muchos inmuebles hacen parte de edificios o conjuntos residenciales. En este tipo de viviendas es frecuente encontrar problemas como grietas en las paredes, producto del paso del tiempo, la humedad o fallas de construcción.

Por esta razón, es importante que el arrendado mantenga constante revisión las estructuras o paredes de la vivienda. Ante estos deterioros, surgen interrogantes entre inquilinos y propietarios sobre si es legal finalizar el contrato antes de tiempo.

Qué tan grave es una grieta en una vivienda arrendada

Las grietas en las paredes pueden representar el deterioro estructural o simplemente un problema superficial. Si bien no todas representan un riesgo inminente, algunas sí pueden afectar la habitabilidad y seguridad del inmueble. Sin embargo, la gravedad de la situación debe ser valorada por un experto, preferiblemente un ingeniero estructural, quien sea la persona que dé el diagnóstico respecto al problema.

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Esto se traduce que cuando una persona está viviendo en un apartamento y hay presencia de grietas, esto puede llegar a afectar el derecho del arrendatario a disfrutar del bien arrendado en condiciones dignas y seguras, como lo establece la Ley 820 de 2003.

Qué dice la Ley 820 sobre daños en el inmueble

La Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana, señala que el arrendador está obligado a mantener el inmueble en condiciones aptas para su uso. Si las grietas comprometen la estructura o representan riesgo para la integridad del arrendatario, puede considerarse un incumplimiento del contrato por parte del propietario. En estos casos, el arrendatario tiene derecho a:

• Solicitar al arrendador la reparación inmediata del daño.
• Exigir una reducción del canon si el daño afecta el uso normal del inmueble.
• Terminar el contrato sin pagar indemnización si el problema persiste y no es atendido en un plazo razonable.

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Cómo actuar ante grietas en propiedad horizontal

Si vive en un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal (edificios, conjuntos cerrados, etc.), y aparecen grietas, es importante que siga un conducto. Le contamos qué hacer en este caso:

• Notificar al arrendador sobre la situación por escrito, incluyendo evidencia como fotos y videos del daño.
• Solicitar que el propietario informe al administrador del edificio, ya que las zonas estructurales pueden ser responsabilidad de la copropiedad.
• Si no hay respuesta o solución, puede contactar a la Superintendencia de Industria y Comercio o acudir a centros de conciliación para resolver el conflicto.

¿Cuándo se puede terminar el contrato sin indemnización?

El arrendatario puede terminar el contrato sin penalidad si:

• El inmueble presenta deficiencias graves que ponen en riesgo la salud o seguridad.
• El arrendador no corrige el problema a pesar de haber sido notificado.
• Un informe técnico certifica que el inmueble no es habitable.

En estos casos, el inquilino no está obligado a dar el preaviso de tres meses que exige la ley en condiciones normales.