¿Qué pasa si vive en arriendo y no tiene contrato? Lo que dice la ley de estos convenios

El arrendamiento es la forma principal de ocupación en Colombia. Así lo señala el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), quien en la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) del 2023 señala que el 40.3% de los colombianos se encontraban pagando un arriendo, superando así el número de propietarios (el 39%).

De ese porcentaje de colombianos que tienen contratos de arrendamientos, muchos lo tienen únicamente de forma verbal, es decir, las partes solo acordaron el pago del arriendo del inmueble, sin firmar ningún documento. Pero, ¿es esto legal en Colombia y cuáles son los riesgos de estos contratos?

¿Se puede arrendar una casa o apartamento sin contrato?

De acuerdo con el artículo 3 de la Ley 820 del 2003, normativa que determina todo lo que tiene que ver con el arrendamiento de vivienda urbana en el país, los contratos de arrendamientos pueden ser pactados de manera verbal o escrita.

Como explica UIS Centro Jurídico, una de las características base del contrato de arrendamiento es la consensualidad. “Esto quiere decir que el solo acuerdo entre las partes sobre la cosa y el precio es suficiente para perfeccionar dicho contrato, aunque se trate de un bien inmueble”, explica.

Lo significa también que no es una obligación pedir formalidades sobre el proceso. Sin embargo, aunque el contrato verbal tiene validez legal en Colombia, con este tipo de acuerdos se corren muchos riesgos.

Riesgos de no tener un contrato de arrendamiento

La empresa inmobiliaria Grupo Empresarial Oikos explica que arrendar una vivienda sin un contrato escrito puede acarrear diversas consecuencias, tanto legales como financieras, aspecto sobre el que más problemas se suele registrar.

De acuerdo con esta empresa inmobiliaria, dos de los mayores riesgos que corren las personas que hacen este tipo de contratos son:

1. Dificultad para demostrar los términos acordados: como no existe documentación, es difícil acreditar los acuerdos se dieron entre las partes involucradas. Sin embargo, como explica Jover y Marben abogados, es posible acreditar los acuerdos por otros medios, como a través de testigos confiables (que estuvieron durante la formación del contrato) correspondencia, comunicaciones o con los registros de los pagos.
2. Posibles problemas para recuperar la vivienda: una gran dificultad que encuentran los arrendadores en estos casos es acabar con el contrato verbal. Si bien las razones y las bases legales que rigen la finalización de este tipo de contratos aplican de la misma manera tanto en caso de contratos verbales como en los escritos, es mucho más difícil comprobar tales acuerdos si no se tiene un documento que compruebe lo pactado.

Por todo lo anterior, siempre se recomienda tener todo por escrito. Como señala el Ministerio de Justicia, siempre se recomienda tener todo escrito, porque de esta manera se deja constancia de la entrega del apartamento y también de los acuerdos de arrendamiento.

Si, en dado caso, se complican los acuerdos y hay problemas con el contrato verbal (ya sea porque no paga o no quiere acabar con el contrato), se debe pedir una audiencia de conciliación o hacer una reconstrucción notarial del contrato de arrendamiento.

¿No sabe cómo hacer el contrato? Así puede asesorarse de manera gratuita

Una de las razones por las que las personas suelen hacer el contrato verbal es porque suelen creer que para hacerlo bien se necesita invertir un gran dinero para la asesoría de un abogado y así tener un contrato justo.

Sin embargo, hay varias alternativas y opciones que tienen los ciudadanos para hacer este proceso, según lo recomienda y dicta la Ley, sin necesidad de gastar dinero. Por ejemplo, si vive en Bogotá, la mejor alternativa en este caso es dirigirse a los Centros de Conciliación gratuitos.

Como explica la Alcaldía, en estos lugares se ofrece un servicio de conciliación extrajudicial en derecho que presta la Universidad Militar Nueva Granada. El objetivo es prestar asistencia jurídica a la comunidad, ayudando a las partes de un conflicto a buscar soluciones, promoviendo el diálogo y la comunicación, a través de un tercero neutro y calificado.

Entre los casos en los que se pueden solicitar este tipo de asesoría jurídica, están:

• En la fijación, aumento o disminución de una cuota alimentaria
• Situaciones relacionadas con restitución de un inmueble arrendado
• En la declaración de unión marital de hecho
• Para solicitar la responsabilidad civil derivada de accidentes de tránsito
• Para el reconocimiento y pacto de obligaciones