Colombia en el top 10 de compradores de vivienda en EEUU: suma más de US$1.600 millones en inversión

El mercado inmobiliario de Estados Unidos continúa mostrando dinamismo pese a las condiciones exigentes de acceso. A marzo de 2026, las ventas anualizadas de vivienda usada alcanzaron los 3,98 millones de unidades, con un precio mediano de US$408.800 y una oferta equivalente a 4,1 meses, según cifras de la National Association of Realtors (NAR). En paralelo, la tasa hipotecaria fija a 30 años se ubicó en 6,30%, de acuerdo con la empresa Freddie Mac.

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En ese contexto, la inversión extranjera se mantiene activa. Entre abril de 2024 y marzo de 2025, compradores internacionales adquirieron 78.100 propiedades residenciales en ese país por un valor cercano a US$56.000 millones. Colombia se ubicó dentro de los diez principales países de origen, con una participación del 3%.

El informe también evidencia que el precio medio pagado por compradores extranjeros fue de US$494.400, con un promedio de US$719.000. Además, el 47 % de las transacciones se realizó de contado, mientras que el 56% correspondió a extranjeros residentes o con algún tipo de visa en Estados Unidos, lo que sugiere que el acceso desde el exterior sigue siendo limitado y especializado.

En este escenario han surgido nuevas alternativas de inversión que buscan reducir las barreras de entrada. Entre ellas, los modelos de inversión fraccionada en vivienda, que permiten participar en el mercado sin adquirir un inmueble completo.

De acuerdo con Mathias Llano-White, CEO y cofundador de Simpl Homes, este tipo de esquemas responde precisamente a las dificultades tradicionales del sector. “El hecho de que casi la mitad de las compras se haga de contado refleja las altas barreras de entrada. La inversión fraccionada no elimina esa realidad, pero sí permite que más personas participen con montos menores”, explica.

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Lo que debe tener en cuenta un inversionista

Más allá del atractivo del mercado, expertos coinciden en que la decisión de invertir requiere un análisis detallado. Estos son algunos de los principales puntos a considerar:

1. Entender la estructura de la inversión

En los modelos fraccionados, el inversionista no adquiere directamente un inmueble, sino una participación en una sociedad —generalmente una LLC— propietaria del activo. Esto implica diferencias clave en derechos, riesgos y retornos.

2. Analizar el comportamiento por zonas

El mercado inmobiliario estadounidense no es homogéneo. Mientras el índice de la FHFA mostró un crecimiento general de 1,8 % en precios entre 2024 y 2025, estados como Florida registraron caídas de hasta 2,7 %. Al mismo tiempo, el 73 % de las áreas metropolitanas mantuvo incrementos en precios.

3. Evaluar la rentabilidad neta

Uno de los errores más frecuentes es fijarse únicamente en el rendimiento bruto. Impuestos, seguros, administración y mantenimiento pueden reducir significativamente el retorno real.

4. Revisar la documentación

Antes de invertir, es clave analizar el acuerdo de inversión, el título del inmueble, la estructura legal, los costos asociados y las condiciones de salida. La transparencia en estos elementos es determinante.

5. Considerar los costos ocultos

Las comisiones, gastos de administración y reservas pueden impactar de forma relevante la rentabilidad. Por eso, es fundamental hacer cálculos con cifras completas.

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6. Verificar las obligaciones en Colombia

La inversión en activos en el exterior puede generar obligaciones tributarias y cambiarias. Por ejemplo, la DIAN exige la declaración de activos en el exterior para ciertos contribuyentes, dependiendo del monto.

7. Tener en cuenta el horizonte de inversión

Aunque los modelos fraccionados pueden ofrecer mayor flexibilidad, no se trata de inversiones de corto plazo. El horizonte suele estar entre tres y cuatro años, y existen riesgos como vacancia, sobrecostos o demoras en la venta.