Si no paga el arriendo, ¿le pueden prohibir el ingreso al inmueble? Esto dice la ley

Uno de los problemas más incómodos, pero igualmente comunes, en los contratos de arrendamiento es que el inquilino no cumpla con los deberes económicos que tiene con el arrendador. Usualmente, las condiciones de pago se determinan en el contrato de arrendamiento, sin embargo, puede suceder que, por diferentes razones, no se efectúe los pagos a en los tiempos determinados.

Sobre esto, la Ley 820 de 2003, la cual fija los criterios que regulan los contratos de arrendamientos de los inmuebles urbanos, es clara en señalar que una de las principales obligaciones del arrendatario es “pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido”. En caso de que no lo haga, ¿qué medidas puede tomar el arrendador para presionar el pago?

¿Qué pasa si no se paga el arriendo?

Como señala el artículo 22 de la Ley, el no pago del arrendamiento es considerado un incumplimiento del contrato, razón suficiente para que el arrendador lo cancele unilateralmente.

Ahora bien, ¿cuánto tiempo debe pasar de mora para que se considere un incumplimiento del contrato? Leonardo Carmona, asesor Legal Inmobiliario y creador del canal Derecho Inmobiliario, explica que, usualmente, las personas suelen creer que cuando un inquilino no paga la renta el último día que tenía de plazo para hacerlo, eso ya de por sí es un incumplimiento.

Sin embargo, resulta que necesariamente pagar fuera del último día de plazo se puede entender como un incumplimiento del contrato que conlleve la terminación del contrato. Según Carmona, la jurisprudencia ha determinado que hay modalidades de incumplimiento:

• Incumplimiento pequeño: sucede cuando el arrendatario incumple por primera vez algunos días con la cuota de arriendo. Lo ideal en este caso es que se converse con el inquilino y haga una advertencia o un requerimiento escrito sobre el pago y la importancia de las fechas.
• Incumplimiento mediano: sucede cuando el arrendatario reiteradamente incumple con la fecha de pago, en este caso se podría considerar como un retardo justificado. Podría comenzarse a hablar de intereses por día de incumplimiento o podría ya comenzar a revisar la opción de terminación de contrato.
• Incumplimiento grande: en el caso de que no se trate de un pago retardado, sino que se trata de un no pago por más de dos, tres meses o más de arrendamiento, se podría pensar directamente una terminación de contrato. En este caso, comenzaría la conciliación para acabar el contrato. Aquí le contamos lo que se debe hacer en ese caso.

Si se presenta un incumplimiento del contrato, ¿le pueden impedir el ingreso al inmueble?

Si el incumplimiento fue pequeño, como se mencionó anteriormente, no se trataría de un incumplimiento y por ello sería ilegal impedirle el ingreso al inmueble. Si el incumplimiento es medio o grande, tampoco le podrían impedir la entrada a su inmueble arrendado o echarlo del inmueble, a menos que tenga orden judicial y haya cumplido con el debido proceso para hacer la terminación del contrato e iniciar el proceso de restitución del inmueble.

Como señala el Código Civil, en su artículo 384, cuando el arrendador quiera pedir la restitución del inmueble, deberá:

1. Hacer la demanda en contra del arrendador con prueba documental del contrato suscrito y las pruebas adicionales que muestren las razones por las que se busca pedir la restitución de esta manera.
2. Se hace la notificación de la demanda a las partes incluidas, en caso de que no estén conectadas con el proceso.
3. Si el demandante no se opone al término de traslado de la demanda, el juez da sentencia ordenando la restitución. Si este quiere hacer cambios o mejoras en las condiciones, deberá hacerlo en la contestación de la demanda.
4. Si la demanda se da por falta de pago, como es este caso, el arrendatario NO será escuchado en el proceso, sino hasta que demuestre que ha consignado, a órdenes del juzgado, el valor total que tienen los cánones pendientes. En cualquier caso, el demandado deberá también consignar oportunamente, en las cuentas de depósitos judiciales, los cánones que se necesiten pagar durante el proceso de ambas instancias.