Modificaciones prohibidas por ley en una vivienda de propiedad horizontal: ¿Por qué?

En Colombia todos los conjuntos residencias se encuentran regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, Ley 675 de 2001, la cual establece las normas, los derechos y deberes de los propietarios de los inmuebles, las multas que pueden ser impuestas a los residentes y también determina las normas de convivencia entre los residentes.

De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, el fin de esta ley es garantizar la seguridad y la sana convivencia en la propiedad entre los residentes, promoviendo un trato pacífico y la solidaridad. Además, de regular otros aspectos como las funciones de los órganos comunitarios, como el administrador y el concejo, entre otros.

Una de las regulaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal son las modificaciones que los propietarios no pueden realizar al inmueble a menos de que cuenten con una autorización de los órganos de control del conjunto o edificio residencial.

Modificaciones prohibidas por la ley

De acuerdo con la Ley 675 de 2001 son varias las modificaciones que están prohibidas dentro de una propiedad horizontal, principalmente las que afecten los bienes comunes esenciales, que de acuerdo con la ley son aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio, estos incluyen: los cimientos, la estructura, las fachadas, los techos o terreno bajo suelo, entre otros.

Así, las modificaciones prohibidas son aquellas que afecten algunos de estos bienes comunes esenciales:

• Reformas arquitectónicas y de fachadas: según el artículo 75, las reformas de las fachadas requerirán autorización de la junta de copropietarios. Estas modificaciones de la fachada incluyen cambios como pintar la fachada de otro color, cerrar un balcón con ventana o modificar la estructura del inmueble.
• Modificaciones en el primer y último piso: el numeral 3 del artículo 18 afirma que el propietario del último piso no puede construir un nuevo piso o hacer construcciones sin la autorización de la asamblea. Por su parte, los propietarios del primer piso tienen prohibido hacer obras que pongan en riesgo la estabilidad de la construcción, esto incluye excavaciones y sótanos.

Sin embargo, se debe tener en cuenta que las reformas internas en los inmuebles privados no requerirán de autorización previa por parte de los órganos administradores, siempre y cuando no incidan ni afecten la estructura y funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria Cerrada.

Cómo se aprueban estas modificaciones

En caso de que los residentes deseen realizar alguna de estas modificaciones en el inmueble deberán seguir una serie de pasos y siempre tener la aprobación de la asamblea de propietarios, cumplir con los requisitos establecidos en el reglamento de cada uno de los conjuntos y con las licencias de ampliación y modificación de la curaduría.

De acuerdo con el portal especializado Asuntos Legales, para que las modificaciones puedan ser aprobados la asamblea debe sesionar al menos con un número de miembros que representen a la mitad más uno de los coeficientes de la propiedad y se deben aprobar con la misma cantidad de votos, es decir, la mitad más uno debe votar favorablemente.