Mi Casa Ya: así golpeó a las familias el fin del programa en el gobierno Petro

Durante casi una década, el programa “Mi Casa Ya” fue la principal herramienta del Estado colombiano para facilitar el acceso a vivienda propia a hogares de ingresos bajos y medios.

Este esquema creado en 2015 permitió que cerca de 360.000 familias lograran cerrar financieramente la compra de una Vivienda de Interés Social (VIS), que eran de hasta 150 salarios mínimos mensuales. Otros podían adquirir Viviendas de Interés Prioritario de hasta 90 salarios mínimos mensuales.

Su funcionamiento era sencillo y eficiente, pues cuando una familia obtenía la aprobación de un crédito hipotecario, el banco gestionaba automáticamente la solicitud del subsidio ante el Estado, a través de una plataforma tecnológica.

Si el hogar cumplía los requisitos y había recursos disponibles, el subsidio se asignaba en orden de llegada.

Cada beneficiario recibía dos apoyos clave:

• Un subsidio a la cuota inicial de 20 o 30 salarios mínimos, según su nivel de ingresos.
• Una cobertura a la tasa de interés de hasta cinco puntos porcentuales durante los primeros siete años del crédito.

Esto significaba una reducción importante en el valor de la cuota mensual pero, sobre todo, certeza: el hogar sabía que con el crédito aprobado el subsidio estaba asegurado.

El programa se caracterizó por ser transparente ya que los subsidios se asignaban por orden de llegada a quienes cumplieran los requisitos y tuvieran un crédito aprobado. Camilo Cardona, fue uno de los beneficiarios.

“Hablaron de un proyecto acá en Bogotá que me pareció interesante, donde contaba con el subsidio de Mi Casa Ya. Me acerqué al proyecto, realicé la documentación. En ese momento se hizo el cambio de gobierno y ya se trataba con el tema del Sisbén. Yo salí beneficiario en el Sisbén D, entonces, mi subsidio fue completo de aproximadamente $ 34′000.000 para el el año del desembolso. Con eso, logré obtener una parte de este predio y me hice el subsidio sin ningún problema en ese momento", aseguró Cardona.

Los cambios en el Gobierno Petro

El modelo comenzó a cambiar en 2023 con el gobierno del presidente Gustavo Petro, quien modificó el criterio de acceso. Ya no bastaba con demostrar ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos, sino que ahora era necesario pertenecer al Sisbén y estar clasificado en determinados subgrupos.

El objetivo era mejorar la focalización, pero el cambio introdujo demoras, exclusiones y mayor incertidumbre. Las entidades financieras continuaban revisando ingresos para aprobar créditos, pero el subsidio dejó de ser automático.

A esto se sumó una nueva fase de “calificación”, que incluso cumpliendo los requisitos y con crédito aprobado, el hogar debía competir por puntajes. Es decir, el subsidio pasó de ser un derecho condicionado a requisitos objetivos a convertirse en un beneficio incierto.

¿Qué efectos generó?

El impacto fue inmediato para la ciudadanía, el sueño de tener casa propia se les derrumbó a muchos colombianos que tuvieron que desistir del negocio.

Las cifras así lo demuestran. En 2023, los desistimientos de vivienda VIS se dispararon a más de 32.000 unidades, un aumento del 115% frente al año anterior. Miles de familias que habían separado vivienda no lograron hacer el cierre financiero. Así le pasó a Christian Hernández.

“Ya estaba prácticamente en la etapa ya casi última del momento del desembolso, del chip. Ahí fue donde se demoró el proceso más de lo común, y lo único que me dijeron fue: bueno, le tenemos una opción y es que, pues, espere a ver si sale la tasa fresh y Mi Casa Ya juntos, o que solamente tome el de Mi Casa Ya. En este momento la constructora me dijo que si no entregaba ese subsidio ese subsidio de Mi Casa Ya quedaron alrededor de $ 20´000.000 de pesos se cancelaba el contrato con ellos y me tocó me tocó me tocó decidirme por ese de no poder aprovechar esa esa tasa fresh", aseguró Hernández.

Se acaba Mi Casa Ya

En diciembre de 2024, el Gobierno suspendió el programa e informó que no habría nuevas coberturas a la tasa, no se aceptarían nuevas solicitudes y se cerraría la puerta a más subsidios.

El no tener coberturas afectó a más de 23 mil familias que recibieron su subsidio, pero no la cobertura a la tasa, que era ese alivio que daba el Estado para pagar parte de los intereses del crédito hipotecario durante 7 años. Esas familias dejaron de ahorrar hasta un 30% en el valor de sus cuotas mensuales.

Con esta situación en total fueron más de 70.000 hogares que quedaron afectados entre registros pendientes y preasignaciones que no se materializaron.

Además, el presupuesto de Fonvivienda se redujo 60% entre 2023 y 2026. En 2025 solo se asignaron 8.672 subsidios para VIS nueva urbana, una cifra menor frente a los 50.000 anuales que se habían proyectado.

¿Cuáles fueron los efectos?

El desmonte de Mi Casa Ya y su impacto coincide con el peor momento del sector vivienda.

Un análisis de Corficolombiana advierte que 2026 tuvo el peor arranque de los que se tiene registro para el mercado inmobiliario reciente, con caídas en ventas, lanzamientos e iniciaciones de vivienda nueva.

La entidad dice que uno de los efectos más visibles ha sido el aumento de los costos financieros para los hogares, relacionado además con el incremento del 23% del salario mínimo. El informe indica que las cuotas mensuales de hogares de ingresos bajos podrían haber aumentado hasta un 40 % tras la suspensión del subsidio, limitando la posibilidad de acceder a vivienda formal para hogares con ingresos menores a 2,5 salarios mínimos.

Esta alza en las cuotas ha reconfigurado las expectativas de compra de vivienda en segmentos bajos, obligando a muchos aspirantes a replantear sus proyectos de compra o incluso desistir de ellos.

Esta situación además se traduce en una presión sobre los precios de arriendo, que en muchos casos ya representan una proporción importante del ingreso familiar. Esto ha hecho que cerca de 787 mil hogares queden excluidos de vivienda VIP y 538 de vivienda VIS.

Las alternativas de los Gobiernos locales y cajas de compensación

Ante ello, los gobiernos locales y las cajas de compensación buscaron alternativas para compensar el fin de este programa. En Barranquilla la Alcaldía lanzó Mi Techo Propio, y la Gobernación, Mi Casa Bacana, con los que han entregado alrededor de 6.000 viviendas, lo que consolida al Atlántico en el top 3 de ventas VIS en el país.

En la capital del país existe Mi Casa en Bogotá. Allí las ventas de vivienda VIS crecen pese a la desa cele ración del sector. Así lo explica Vanessa Velasco, la secretaria de Hábitat.

“Cuando llegamos, ya Bogotá no era seleccionada para efectos de ser priorizada por el programa Mi Casa Ya. Es decir, nosotros lo que encontramos fueron familias que necesitaban una opción real que respondiera un poco a esa lista de espera en la que estaba. Aquí nosotros rápidamente lo que hicimos fue crear nuestro propio plan de vivienda con nuestros propios recursos y diseño propio de Bogotá, y creamos el programa reactiva tu compra, ajustamos el programa oferta preferente y creamos el de reduce tu cuota. Porque entendíamos que no era una única necesidad de las familias, sino que podían ser tres necesidades diferentes y necesitaban acompañamientos diferentes los constructores para poder lanzar, licenciar o iniciar sus viviendas”, aseguró la Secretaria.

Nosotros rápidamente lo que hicimos fue crear nuestro propio plan de vivienda con nuestros propios recursos y diseño propio de Bogotá

Y aunque los programas locales han tratado de apalancar las cifras del sector, que lleva tres años en crisis, las iniciaciones de vivienda VIS completaron 37 meses consecutivos en terreno negativo desde mayo de 2023, según coordenada urbana. Entre 2022 y 2026 las ventas de vivienda VIS pasaron de 186.417 unidades a 118.423, según Camacol.

¿Llegó el fin de la crisis del sector con la llegada del nuevo Gobierno de Abelardo de la Espriella ? Esa es la pregunta que ahora se abre con una nueva política de vivienda, que según ha dicho el Gobierno busca recuperar la confianza y volver a dar subsidios con el programa Casa Milagro.