Esto es lo que se puede hacer si un inquilino no paga los servicios públicos en 2025
Ajustarse estrictamente a los mecanismos legales garantiza que el propietario enfrente posibles responsabilidades civiles o penales.
Factura de servicios públicos. (Imagen referencial). Foto: Getty Images.
En Colombia, la Ley 820 de 2003 define las responsabilidades dentro de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, lo que también incluye los temas relacionados con los servicios públicos.
Este tipo de acuerdos debe especificar expresamente quién asume estos pagos, de modo que no haya dudas sobre las obligaciones financieras de cada parte. Cuando el arrendatario es quien debe cubrirlos y deja de hacerlo, el incumplimiento puede convertirse en un problema mayor si conduce a la suspensión o desconexión del servicio.
En ese escenario, la ley permite al propietario recurrir a una causal legal para terminar el contrato de manera unilateral, dado que el artículo 22 señala que la pérdida del servicio por falta de pago constituye un motivo válido para dar por finalizado el arrendamiento.
Sin embargo, el marco jurídico también protege al inquilino frente a posibles abusos. El propietario no puede cortar, manipular ni suspender por su cuenta la electricidad, el agua o el gas, pues esta es una atribución exclusiva de las empresas prestadoras autorizadas.
¿Qué puede hacer el propietario si el inquilino incumple?
- El primer paso consiste en revisar cuidadosamente el contrato para verificar que la obligación de pagar los servicios públicos fue asignada al arrendatario.
- Una vez confirmado, es importante recopilar todas las pruebas del incumplimiento, como facturas vencidas, avisos de mora, comunicaciones de cobro o constancias de suspensión emitidas por las empresas prestadoras.
- Por medio de esta evidencia, el propietario puede elaborar una notificación formal y escrita dirigida al inquilino, informándole que, conforme al artículo 22 de la Ley 820 de 2003, se ha configurado la causal de terminación y que el contrato queda finalizado.
- En el caso de que el inquilino no entregue el inmueble de manera voluntaria, el propietario debe acudir a un juez civil e iniciar un proceso de restitución para recuperar la posesión.
- En paralelo, puede reclamar las sumas pendientes por servicios, administración, daños u otros conceptos adeudados.
- Es determinante que todo el procedimiento se realice por las vías legales, ya que acciones como desconectar servicios por cuenta propia están prohibidas y pueden generar sanciones administrativas o incluso penales.
¿Qué limitaciones y riesgos debe tener en cuenta el arrendador antes de actuar?
Aunque la ley ofrece un respaldo al propietario, frente a incumplimientos, también establece límites firmes destinados a evitar abusos y proteger la integridad del proceso.
De esta manera, el arrendador no puede recurrir a medidas de hecho, como cambiar las chapas, cortar los servicios públicos o retirar las pertenencias del inquilino sin adelantar un procedimiento formal.
Antes de actuar, debe verificarse que el impago sea realmente responsabilidad del arrendatario y no el resultado de una asignación contractual incorrecta o ambigua.
Tenga en cuenta que en algunos contratos existe la obligación de otorgar un preaviso o cumplir ciertos pasos previos antes de formalizar la terminación.
Adicionalmente, es importante tener presente que los procesos de restitución pueden extenderse en el tiempo, por lo que contar con documentación completa y comunicaciones formales y oportunas ayuda a agilizar el trámite.
Finalmente, en todos los casos, ajustarse estrictamente a los mecanismos legales garantiza que la recuperación del inmueble sea legítima y evita que el propietario enfrente posibles responsabilidades civiles o incluso consecuencias penales por actuaciones indebidas.