5 centros comerciales con las cuotas de administración por m2 más altas del país: 3 son en Medellín

El más reciente ‘Mapa Nacional de Centros Comerciales 2025’, elaborado por ‘Mall & Retail’, reveló el comportamiento financiero de los principales centros comerciales de propiedad horizontal en Colombia, evaluando cerca de 60 indicadores.

Cabe destacar que uno de los aspectos más relevantes es el análisis de las cuotas de administración, las cuales financian las actividades operativas del día a día, como limpieza, seguridad y mantenimiento, conocidas como ‘facility management’.

Un dato importante es que, en 2024, los 40 centros comerciales más destacados del país generaron ingresos por este concepto de $390.345 millones, lo que representó un aumento del 12 % frente a 2023.

Estas cuotas constituyeron el 48 % de los ingresos totales, junto a los provenientes de parqueaderos y uso de zonas comunes. El ‘Tesoro Medellín’ lideró con $32.426 millones y un incremento del 12,5 %, seguido muy de cerca por ‘Unicentro Cali’ con $32.240 millones, que creció un 43 %.

Adicionalmente, ‘Santafé Bogotá’ ocupó el tercer puesto con $20.871 millones. El top cinco lo completan ‘Chipichape Cali’ con $17.270 millones y ‘Unicentro Bogotá’ con $16.373 millones.

¿Cuáles fueron los centros comerciales con mayores ingresos mensuales por cuotas de administración por m² de ‘Gross Leasable Area’ (GLA)?

Tenga en cuenta que la ‘Gross Leasable Area’ es el espacio disponible, que incluye las zonas arrendables o también llamadas privadas o comerciales. Esta medida es muy importante para determinar los ingresos por alquiler, evaluar el valor comercial de una propiedad y comparar diferentes centros comerciales.

Para una evaluación más precisa del desempeño de los centros comerciales, es fundamental normalizar los indicadores financieros y operativos por metro cuadrado de GLA o área arrendable.

Por medio de este enfoque se puede comparar la eficiencia entre propiedades de distintos tamaños, eliminando distorsiones asociadas a la escala. Al estandarizar los datos por m², se logra identificar con mayor claridad la productividad real del espacio, facilitando decisiones estratégicas sobre el mix comercial, tarifas de arrendamiento y planes de inversión.

Esta práctica, alineada con estándares internacionales de benchmark, también mejora la transparencia del mercado y promueve un lenguaje común entre operadores, propietarios e inversionistas.

Según el análisis de ‘Mall & Retail’, Unicentro Cali lidera el ranking de ingresos mensuales por cuotas de administración por m² con $39.165, seguido por El Tesoro Medellín con $38.059 y San Diego Medellín con $37.100. Les siguen Bocagrande Cartagena con $36.479 y Unicentro Medellín con $31.194.

Estas tarifas son más elevadas en ciudades como Cali, Medellín, Barranquilla y Cartagena debido a los altos costos energéticos y logísticos asociados a sus condiciones climáticas y geográficas.

¿Qué se puede analizar de estos resultados?

Según Leopoldo Vargas Brand, director de ‘Mall & Retail’, el equilibrio en las cuotas de administración es importante para la sostenibilidad de los centros comerciales.

Estas tarifas no solo aseguran los recursos necesarios para operar eficientemente, desde limpieza y seguridad hasta climatización, conectividad y mercadeo, sino que también permiten acometer mejoras que enriquecen la experiencia del visitante.

De esta manera, una cuota bien calculada cumple una doble función estratégica. Por un lado, garantiza la cobertura oportuna de los costos operativos sin comprometer la calidad de los servicios.

Por otro lado, mantiene niveles de gasto razonables para los arrendatarios, evitando que se dispare la tasa de esfuerzo y se convierta en un obstáculo para la retención o atracción de marcas.

Finalmente, es importante acotar que la cuota de administración trasciende su función contable para convertirse en un mecanismo de gestión de peso. Cuando se estructura bien, fortalece la relación entre propietarios y locatarios, protege el valor de la propiedad y refuerza la posición competitiva del centro comercial, consolidándolo como un activo dinámico, eficiente y resiliente dentro del mercado, añadió Vargas.