¿Le pueden cobrar por el uso de zonas comunes en un edificio? Esto dice la ley

Según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), tan solo en el primer trimestre de 2024, del total de viviendas que se iniciaron, alrededor del 11% pertenece a casas y el 89% se distribuye en apartamentos que suelen estar en conjuntos y edificios residenciales, para los que aplican las normas de propiedad horizontal nacionales, que ponen a disposición de los residentes el reglamento que garantiza la seguridad y la sana convivencia entre los copropietarios, así como las sanciones por su incumplimiento.

En ese sentido, a diario surgen dudas por parte de los residentes de estos inmuebles sobre las acciones prohibidas en estas copropiedades, entre otros elementos de la administración de dichos conjuntos residenciales, como el cobro por el uso de las zonas comunes de estas copropiedades, por lo que aquí le contamos qué dice la ley colombiana al respecto:

¿Le pueden cobrar por el uso de zonas comunes en un edificio?

Las zonas o bienes comunes de las copropiedades son definidas por el artículo 3 de la Ley 675 de 2001 como las partes del edificio o conjunto, que son sometidas al régimen de propiedad horizontal y que pertenecen a todos los propietarios. Estos, a su vez, pueden ser utilizados para permitir o facilitar “la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”, como señalan.

Asimismo, tal como lo indica la Cartilla de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda, los copropietarios tienen derecho a usar áreas comunes como ascensores, jardines, piscinas y pasillos, entre otros, siempre y cuando lo haga según el destino de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios.

Sin embargo, tal como indica la normativa en el parágrafo 2 del artículo 19 de la misma normativa, “los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos”.

De esta manera, la normativa respalda que se hagan cobros por el uso de estas zonas, siempre y cuando esté pactado por la asamblea general de copropietarios. Sin embargo, se debe garantizar que esta actividad no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, no contravenga las disposiciones urbanísticas ni ambientales y no se retire la propiedad de los residentes sobre estos bienes comunes.

A su vez, esta ley menciona que las contraprestaciones económicas derivadas de esta actividad deben ser para el beneficio común de la copropiedad y “se deben destinar al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general”, como señala la normativa.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que cada copropiedad puede establecer ciertas normas específicas de acuerdo a lo que voten los copropietarios en sus asambleas, por lo que estas pueden cambiar según el conjunto residencial mientras no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.