¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los balcones? Mallas, reparación y más
El balcón se clasifica como bien común de uso exclusivo, el propietario puede disfrutarlo de manera privada, pero no alterar su apariencia externa sin autorización previa.
Edificio con ventanas y balcones (Getty Images) / AngelPietro
La Ley 675 de 2001 no menciona de forma directa los balcones, pero sí define categorías que permiten ubicarlos dentro del régimen de propiedad horizontal. De esta forma, en la mayoría de edificios, los balcones hacen parte de la fachada, considerada un bien común esencial cuyo aspecto debe mantenerse uniforme.
En este orden de ideas, cualquier modificación visible, como el cambio de colores, instalación de cerramientos, incorporación de elementos fijos o variación de acabados, debe ajustarse a lo previsto en el reglamento interno y, cuando corresponda, obtener la aprobación de la asamblea de copropietarios.
Tenga en cuenta que cuando el balcón se clasifica como bien común de uso exclusivo, el propietario puede disfrutarlo de manera privada, pero no alterar su apariencia externa sin autorización previa.
En estos casos, la responsabilidad de conservación estética recae en la copropiedad, mientras que el usuario debe realizar cuidados básicos y reportar daños.
Sin embargo, el mantenimiento estructural del balcón, como reparaciones de losas, barandas o problemas derivados del desgaste propio de la edificación, continúa siendo obligación del conjunto o edificio, dado que se trata de un elemento que afecta la integridad arquitectónica.
¿Qué permite y qué limita la ley frente a mallas, cerramientos y modificaciones?
Las mallas de seguridad livianas, removibles y ancladas desde el interior se consideran elementos temporales que no modifican la estética del edificio.
En ese orden de ideas, su instalación suele estar permitida sin trámites adicionales, siempre que no alteren la uniformidad visual de la fachada ni impliquen anclajes externos visibles.
Esta interpretación se apoya en normas y criterios recientes que diferencian entre protecciones internas de carácter preventivo y verdaderas intervenciones urbanísticas que transforman la apariencia del inmueble.
En contraposición, las estructuras fijas como rejas metálicas, cerramientos en vidrio, marcos rígidos o cualquier elemento de carácter permanente sí generan un impacto visual directo sobre la fachada.
Por ende, estos cambios se consideran modificaciones relevantes que requieren autorización de la asamblea de copropietarios y, dependiendo del municipio, pueden exigir una licencia urbanística, especialmente cuando afectan el diseño arquitectónico original del edificio.
Asimismo, la regla central consiste en evaluar si la intervención altera la imagen exterior o compromete la integridad del conjunto, pues solo las modificaciones permanentes que rompen la uniformidad deben someterse a aprobación formal.
¿Qué responsabilidades, sanciones y recomendaciones aplican a los propietarios?
Los copropietarios tienen la obligación de mantener en buen estado sus bienes privados y aquellos de uso exclusivo, realizando las reparaciones necesarias para evitar afectaciones al conjunto.
Cuando se intervienen elementos comunes esenciales sin contar con la autorización correspondiente, pueden imponerse sanciones, siempre bajo el principio del debido proceso y conforme a lo establecido en el reglamento interno.
No obstante, las mallas removibles suelen estar permitidas, es recomendable informar previamente a la administración, ya que muchas copropiedades exigen características puntuales relacionadas con el material, el color o la forma de instalación.
La administración, por su parte, debe velar porque cualquier intervención preserve la seguridad, la estética y la armonía general del inmueble, garantizando que no se altere la uniformidad visual del edificio.
Finalmente, cabe acotar que incluso en casos donde la instalación es técnicamente viable, se debe verificar el cumplimiento de las normas internas y de la normativa vigente.