Plazo al que tiene derecho un inquilino para desocupar inmueble, según Ley: Sanciones por incumplir

En Colombia, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la Ley 820 de 2003, que establece los derechos y deberes tanto del arrendador como del arrendatario. Uno de los aspectos más consultados es el plazo que tiene un inquilino para entregar el inmueble una vez se le notifica la terminación del contrato, así como las posibles sanciones si incumple esta obligación.

Varias personas en el país viven en arriendo, razón por la que es importante que se conozca qué dice la Ley 820 de 2003, respecto al tiempo que tiene un arrendatario para desocupar el inmueble.

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¿Cuánto tiempo tiene un inquilino para desocupar un inmueble?

Según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana debe terminar con un preaviso mínimo de tres meses antes de la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga automática. Esto aplica tanto si el arrendador como si el inquilino desean dar por terminado el contrato.

Si el arrendador notifica con al menos tres meses de anticipación su intención de no renovar el contrato, el inquilino está legalmente obligado a desocupar el inmueble al vencimiento del plazo pactado. Si no se entrega este preaviso, el contrato se prorroga automáticamente por el mismo término inicialmente pactado.

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¿Qué pasa si el arrendador no da el preaviso?

En caso de que el arrendador no comunique con tres meses de anticipación su decisión de terminar el contrato, se entiende que acepta su renovación. Esto protege al arrendatario frente a desalojos intempestivos y garantiza la estabilidad del contrato, bajo las mismas condiciones previamente acordadas.

¿El inquilino puede terminar el contrato anticipadamente?

Sí. El arrendatario puede dar por terminado el contrato de manera unilateral, pero debe notificar al arrendador con una antelación mínima de tres meses. Además, debe pagar una indemnización equivalente a tres meses de canon de arrendamiento, salvo que existan causales legales que justifiquen su decisión sin sanción.

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Si no cumple con el preaviso ni con el pago de la indemnización, el arrendador puede exigir el pago de los cánones restantes del contrato o iniciar un proceso judicial por incumplimiento.

Sanciones por no desocupar el inmueble

Cuando el arrendador no entrega el inmueble tras recibir el preaviso legal, el arrendador puede acudir a un proceso de restitución de inmueble arrendado, según el Código General del Proceso, el cuál incluye:

• Solicitud de audiencia de conciliación extrajudicial obligatoria ante un centro de conciliación.
• Si no hay acuerdo, se presenta la demanda ante un juez civil municipal.
• El juez puede ordenar la restitución forzosa del inmueble, el embargo de bienes del arrendatario y el pago de los cánones adeudados más costas del proceso.
• Este tipo de procesos, aunque efectivos, pueden demorar entre tres y seis meses, dependiendo de la jurisdicción y carga del despacho judicial.

Estas son causales para la terminación del contrato sin preaviso

La Ley 820 también contempla causales especiales que permiten al arrendador dar por terminado el contrato de forma inmediata:

• Mora en el pago del canon de arrendamiento o servicios públicos.
• Subarriendo no autorizado por escrito.
• Uso indebido del inmueble, como actividades ilícitas.
• Deterioro grave del inmueble causado por el inquilino.
• Obras no autorizadas o cambio del destino habitacional.
• Necesidad del inmueble por parte del arrendador o su familia, con indemnización equivalente a un mes de arriendo.
• En estos casos, el contrato puede terminar sin necesidad de esperar al vencimiento ni al preaviso de tres meses, siempre que se cumpla con el procedimiento legal correspondiente.