Incremento del arriendo con IPC: ¿cuándo subiría el canon de vivienda?

Cuando llegan los meses de noviembre y diciembre, todas las personas empiezan a sacar sus cuentas del año que termina y las proyecciones para el siguiente.

No solo lo hacen las instituciones encargadas de la política monetaria y el rastreo de la economía nacional, como el Banco de la República y el Ministerio de Hacienda. También lo hacen los ciudadanos respecto a la economía de sus hogares.

Con el año nuevo sube el costo, entre otras cosas, de la canasta familiar, las pensiones en colegios y universidades, la ropa y el servicio de transporte público.

Sin embargo, uno de los asuntos que más preocupa a los consumidores es el aumento en el costo de los arriendos de inmuebles.

Un porcentaje importante de los salarios en Colombia se destina al pago de arriendos. Si bien la norma técnica usada por los economistas indican que solo el 35% de los ingresos de una persona debería destinarse a este gasto, por lo general es mucho más alto.

Para el caso de las personas que viven en estratos dos y tres, por ejemplo, el costo de los arriendos en inmuebles pequeños varía entre los $600.000 y los $900.000, según la zona de la ciudad en la que se ubique.

Muchas personas percibes solo el salario mínimo o un poco más, por lo que resulta en apuros la economía familiar.

Respecto al asunto del aumento en el canon de arrendamiento de los inmuebles destinados a la vivienda en Colombia, es importante tener en cuenta que no varía a gusto del propietario.

La base para calcular el incremento de los cánones de arrendamiento es la variación en la inflación del país. El alza también se rige por la ley, tanto en el porcentaje de aumento, como en los tiempos para realizarlo.

Así se calcula el incremento del arriendo

En Colombia existe la Ley 820 del 2003, que corresponde al régimen de arrendamiento de vivienda urbana y expone todos los parámetros en los cuales se pacta un contrato de arrendamiento entre las partes.

Esta ley fue una ruptura en la historia del arrendamiento de inmuebles en Colombia, pues para los contratos celebrados antes de su entrada en vigor rige un porcentaje de aumento distinto y derivado de los cálculos del Banco de la República.

Solo para los contratos de arrendamiento celebrados después del 10 de julio de 2023, aplica el aumento del canon de arrendamiento con base en la inflación o variación del IPC (Índice de Precios al Consumidor).

Según el Banco de la República, la inflación es “la variación porcentual del IPC entre dos periodos. En particular, la inflación anual se mide tomando el IPC de un mes y calculando su variación frente al dato del mismo mes del año anterior”.

El cálculo total del IPC acumulado durante un año y hasta el 31 de diciembre, arroja el porcentaje de IPC que aplica para la variación de precios (inflación) del año que comienza.

Para el caso del año 2023, por ejemplo, el IPC calculado por el DANE al 2022 fue del 13,12%. Una cifra bastante alta por las consecuencias económicas de la pandemia por Covid-19 y la guerra en Ucrania.

En ese sentido, el aumento máximo del canon de arrendamiento de los inmuebles con fines de vivienda es del mismo 13,12%. Esta medida no aplica para los inmuebles de carácter comercial.

Es importante tener en cuenta que el valor del arriendo de un inmueble, por disposición del Artículo 18 de la misma ley, no puede ser mayor al 1% del valor comercial de la propiedad.

¿Desde cuándo subirá el arriendo en 2023?

Lo dispuesto en la Ley 820 de 2003 indica que el canon de arrendamiento no aumenta automáticamente con el cambio de año. Mucho menos cuando el propietario del inmueble decida aplicar la medida.

Para que el incremento se haga efectivo deben tenerse en cuenta los tiempos de celebración del contrato. Según la ley, el alza en el canon de arrendamiento solo se puede aplicar cuando el contrato entre las partes se renueve, tras doce meses de haber sido firmado.

Para el caso de los inmuebles que llevan más de un año en posesión del mismo inquilino y cuyos contratos ya han sido renovados previamente, el alza se aplica automáticamente a los doce meses de haberse aplicado el último aumento.

En ese sentido, para las personas cuyo contrato se vence y renueva en el mes de octubre de 2024, por ejemplo, solo hasta entonces el propietario podrá aplicar el aumento con el IPC correspondiente al año 2023.

Además, tendrá que sostener el valor hasta octubre de 2025 o hasta que se termine el contrato en caso de anticipación.

Si bien aún no se sabe cuál será el IPC del año 2023 que aplicará, entidades como Corficolombiana y el Banco de la República calculan que habrá una tendencia a la baja en la inflación que cerrará el año entre el 9,5% y el 9,8%.

Tenga en cuenta que la ley es de obligatorio cumplimiento en cuanto al tope máximo de incremento en el canon de arrendamiento.

Sin embargo, el propietario puede aplicar un aumento menor al IPC en caso de que lo desee o de que así se haya pactado en el contrato de arrendamiento.