¿Qué pasa si no coinciden los metros en la escritura en el catastro? Hay problemas legales
Las diferencias entre el área registrada no siempre significan un problema de propiedad. Sin embargo, sí pueden afectar los trámites, le explicamos cómo puede corregir esta situación.
Planning a new city - concept image with hand drawing an imaginary cadastral map of territory with buildings, (Credito: Francesco Scatena// Getty imagenes) / Francesco Scatena
Al adquirir un inmueble, es común pensar que los metros cuadrados registrados en la escritura pública, el certificado de tradición y libertad y la información catastral deben coincidir. No obstante, en algunos casos pueden presentarse diferencias debido a errores en la medición, descripciones imprecisas, modificaciones físicas del predio o actualizaciones realizadas con el paso del tiempo.
Para estos casos, la normativa colombiana contempla procesos administrativos que permiten aclarar, corregir o actualizar la información del inmueble, con el fin de que los registros reflejen la realidad física del predio.
¿Qué pasa si los metros de la escritura no coinciden con el catastro?
Encontrar diferencias entre los documentos del inmueble no significa automáticamente que exista un problema sobre la propiedad del predio. Sin embargo, sí puede generar inconvenientes al momento de vender el inmueble, solicitar un crédito hipotecario, adelantar un proceso de sucesión, tramitar una licencia de construcción o realizar otros procedimientos que requieran plena identificación del bien.
Por esta razón, las autoridades recomiendan verificar el origen de la inconsistencia y, si es necesario, iniciar el procedimiento correspondiente para actualizar la información oficial.
¿Cómo solicitar la aclaración de área y linderos de un predio?
Si un propietario identifica diferencias entre el área o los linderos de su inmueble, puede iniciar el trámite siguiendo estos pasos:
- El propietario o la persona con interés directo sobre el predio deberá radicar una solicitud en la que explique la inconsistencia e incluya los documentos o pruebas que respalden la petición.
- El trámite puede adelantarse ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o, dependiendo del municipio donde esté ubicado el inmueble, ante el gestor catastral habilitado. Por ello, es recomendable consultar previamente con la Alcaldía Municipal quién es la entidad encargada.
- Una vez recibida la solicitud, la autoridad competente realizará la verificación técnica para determinar los linderos del inmueble y establecer si es necesario corregir el área registrada.
- El procedimiento finaliza con la expedición de un acto administrativo, en el que se determina si existe un error en la medición del predio y si procede la rectificación de su área o linderos.
¿Qué trámites regula el IGAC?
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) se rige bajo la Resolución Conjunta SNR 1732 – IGAC 221 de 2018 en donde se establece los procedimientos con efectos catastrales y registrales para ajustar la información relacionada con el área y los linderos de un inmueble. Entre los principales trámites se encuentran:
- Corrección de área y linderos: procede cuando existe un error en la descripción del inmueble o en la información registrada sobre sus características físicas.
- Aclaración de área y linderos: permite determinar con mayor precisión la extensión y los límites del predio cuando existen inconsistencias entre los documentos y la realidad física.
- Actualización de área y linderos: aplica cuando el inmueble ha sufrido cambios con el paso del tiempo y es necesario ajustar la información registrada para que refleje su estado actual.
- Rectificación de linderos y área: busca corregir diferencias identificadas entre la información contenida en los títulos registrados y la verificación técnica realizada en el terreno, incluso cuando existe acuerdo entre propietarios colindantes en los casos previstos por la norma.
- Modificación física e inclusión de área: contempla procedimientos para incorporar o modificar información física del inmueble cuando esta no aparece registrada o requiere ser ajustada conforme a la realidad del predio.
¿En qué beneficia como ciudadano?
Contar con la información actualizada sobre el área y los linderos del inmueble ofrece mayor seguridad jurídica tanto al propietario como a quienes pretendan adquirir el predio.
Además de reducir el riesgo de conflictos con propietarios vecinos por los límites del terreno, estos procedimientos facilitan trámites como la compraventa, la constitución de garantías hipotecarias, los procesos de sucesión y las actualizaciones catastrales. También permiten que la información registrada en el catastro y en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos reflejen con mayor precisión la realidad física del inmueble.
Escuche Caracol Radio EN VIVO aquí:
Bogotá